Acheter la nue-propriété, c’est acheter un bien sans pouvoir ni l’habiter ni le louer pendant plusieurs années. En échange, vous payez moins cher et vous ne touchez à rien : ni gestion, ni vacance locative. Cette formule convient à un projet de long terme, pas à quelqu’un qui cherche un revenu. Voici comment elle fonctionne, ce qu’elle coûte réellement, et les questions à poser au notaire avant de signer.
Comment fonctionne l’achat en nue-propriété
La propriété se coupe en deux : la nue-propriété et l’usufruit. Selon les notaires de France (page mise à jour le 6 mai 2022), l’usufruit est le plus souvent acquis par un bailleur social, plus rarement par une société ou un particulier. L’usufruitier perçoit les loyers et gère la location pendant toute la durée du démembrement, généralement 15 à 20 ans. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété.
Pendant ce temps, vous n’avez aucun revenu à déclarer, puisque vous ne percevez aucun loyer. C’est un placement patrimonial, pas un investissement locatif classique. Pour comparer avec d’autres montages, voyez notre article sur le viager, autre façon d’acheter un bien dont on ne jouit pas tout de suite.
La décote : ce que vous gagnez, ce que vous immobilisez
Les notaires de France indiquent un prix d’environ 25 % à 40 % sous la valeur de marché, la décote augmentant avec la durée de l’engagement. Voici ce que cela donne sur un exemple volontairement simple : un appartement valant 200 000 € en pleine propriété.
| Décote | Prix payé | Écart avec la pleine propriété |
|---|---|---|
| 25 % | 150 000 € | 50 000 € |
| 40 % | 120 000 € | 80 000 € |
Cet exemple est fictif et ne constitue pas une promesse de gain. L’écart n’est pas un cadeau : il rémunère le fait que vous n’avez ni usage ni loyer pendant 15 à 20 ans. Si vous empruntez, les intérêts ne sont déductibles de vos autres revenus locatifs que dans des cas précis : selon les notaires de France, uniquement si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur imposé sur le revenu.
Ne pas confondre décote commerciale et barème fiscal
Le barème de l’article 669 du Code général des impôts sert à évaluer l’usufruit et la nue-propriété pour les droits de donation et de succession. Il ne fixe pas le prix d’achat sur le marché. Il est pourtant utile pour comprendre l’ordre de grandeur. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Source : article 669 du CGI, version en vigueur au 02/11/2026. Pour un usufruit à durée fixe, comme dans un achat à un bailleur social, le même article prévoit une valeur de 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, sans tenir compte de l’âge. C’est ce barème qui joue lorsque la nue-propriété est donnée plus tard à vos enfants : les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur la donation immobilière.
Le conseil de Léa
Avant de signer, demandez au notaire trois choses par écrit : la durée exacte du démembrement, qui est l’usufruitier et ce qui se passe s’il disparaît ou s’il quitte le dispositif, et le détail des charges qui vous reviendront. Ne retenez pas une décote sans connaître la durée : une décote de 40 % sur 20 ans n’a pas la même valeur qu’une décote de 25 % sur 15 ans.
Charges, travaux et fiscalité du nu-propriétaire
| Sujet | Ce que disent les notaires de France |
|---|---|
| Entretien courant | À la charge de l’usufruitier, parties privatives et communes |
| Grosses réparations | À la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil) |
| Revenus fonciers | Aucun pendant le démembrement : pas de loyer perçu |
| IFI | Déclaré par l’usufruitier, pas par le nu-propriétaire pendant la période |
| Dette d’achat | Ne se déduit plus de l’assiette IFI (article 885 G quater du CGI) |
| Fin du démembrement | Pleine propriété retrouvée sans frais ni impôt supplémentaire |
Retenez surtout les grosses réparations : une toiture ou un ravalement tombent sur vous, même si vous n’avez jamais occupé les lieux. Vérifiez l’état du bien et des parties communes avant d’acheter.
Revendre : la plus-value se calcule sur le bon prix d’acquisition
La nue-propriété peut se revendre avant la fin. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, plus-values immobilières) distingue plusieurs cas. Si vous avez acquis le droit seul à titre onéreux et que vous le revendez seul, le prix d’acquisition est celui que vous avez effectivement payé, tel qu’il figure dans l’acte (n° 210). Si vous revendez la pleine propriété après la fin du démembrement, le BOFiP (n° 220) précise que le prix de l’usufruit, éteint, est nul, mais que la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans votre patrimoine peut être retenue à la place.
En clair : le texte prévoit une règle favorable pour le cas de la réunion des droits, mais il se lit avec précaution. La version du BOFiP que nous avons consultée date du 12/09/2012 ; faites vérifier par le notaire ou un conseiller fiscal l’état actuel de la règle avant de bâtir un calcul dessus. Pour les mécanismes généraux de la plus-value, voyez notre article sur la plus-value sur une résidence secondaire.
Les risques à regarder en face
- Aucun revenu pendant 15 à 20 ans. Vous immobilisez un capital sans loyer ; la décote est votre seule rémunération.
- Les grosses réparations restent pour vous, même sans jouissance du bien.
- Une revente anticipée dépend du temps restant à courir : plus la fin du démembrement est proche, plus le prix se rapproche de la pleine propriété ; plus elle est lointaine, plus l’acheteur demandera une décote.
- La qualité du bien et de l’emplacement compte plus que la décote. Un bien mal placé reste mal placé à la sortie. Les valeurs de marché sont à consulter dans nos chiffres clés 2025 et dans la page marché immobilier 2026.
Questions fréquentes
Quelle décote peut-on espérer en achetant la nue-propriété ?
Les notaires de France indiquent un prix d’environ 25 % à 40 % sous la valeur de marché, la décote étant d’autant plus forte que l’engagement est long (page mise à jour le 6 mai 2022). Le chiffre exact dépend de la durée du démembrement et de l’opération.
Le nu-propriétaire déclare-t-il le bien à l’IFI ?
Non pendant le démembrement : selon les notaires de France, c’est l’usufruitier qui déclare le bien, s’il est soumis à l’IFI. Le nu-propriétaire ne le déclare pas, et la dette contractée pour acheter la nue-propriété ne se déduit plus de son patrimoine taxable (article 885 G quater du CGI).
Qui paie les travaux ?
L’usufruitier assure l’entretien courant. Les grosses réparations, au sens des articles 605 et 606 du Code civil, incombent au nu-propriétaire (notaires de France).
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
Vous retrouvez la pleine propriété sans frais ni impôt supplémentaire, selon les notaires de France. Vous pouvez alors occuper le bien, le louer ou le vendre.
Peut-on revendre la nue-propriété avant la fin ?
Oui, la nue-propriété peut se vendre seule. La plus-value se calcule alors sur le prix d’acquisition du droit, tel qu’il figure dans l’acte (BOFiP, plus-values immobilières). Le prix de revente dépend du temps restant à courir avant la réunion des droits.
Pour d’autres pistes de lecture, retrouvez tous nos conseils immobiliers.
Sources
- Notaires de France, « Acheter en nue-propriété », page mise à jour le 06/05/2022 — notaires.fr (consulté le 02/11/2026)
- Code général des impôts, article 669 (valeur de l’usufruit et de la nue-propriété) — legifrance.gouv.fr (version en vigueur au 02/11/2026)
- BOFiP-Impôts, plus-values immobilières, détermination de la plus-value brute, prix d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, version du 12/09/2012) — bofip.impots.gouv.fr (consulté le 02/11/2026)
- Service-public.gouv.fr, droits de donation, page vérifiée le 15/01/2026 — service-public.gouv.fr (consulté le 02/11/2026)
