Donner sa maison ou un appartement à ses enfants avant son décès permet de transmettre à son rythme, et souvent de payer moins de droits qu’à la succession. Mais « moins cher » ne veut pas dire « gratuit » : tout dépend du lien de parenté, de la valeur du bien et de la forme de la donation. Voici les abattements, le barème et un cas chiffré, à partir des fiches officielles de service-public.gouv.fr. Pour situer votre projet, consultez aussi nos chiffres clés 2025 de l’immobilier.

Ce qu’il faut savoir avant de donner un bien

  • L’acte notarié est obligatoire. Selon la Chambre des notaires de la Gironde, la donation par acte authentique est obligatoire pour transmettre un bien immobilier.
  • La donation est en principe irrévocable. Elle ne peut être remise en cause que pour trois causes : inexécution des charges, ingratitude du bénéficiaire, survenance d’un enfant au donateur.
  • Un droit de retour est possible. Si le bénéficiaire décède avant le donateur sans enfant, le bien revient au donateur, selon la même source.

Avant de vous décider, mesurez ce que vous gardez : donner un bien occupé, c’est aussi accepter de ne plus décider seul de sa vente. Si vous cherchez plutôt à vendre pour financer votre retraite, comparez avec le viager.

Les abattements : ce que vous pouvez donner sans droits

L’abattement s’applique aux donations d’un même donateur à un même bénéficiaire sur une période de 15 ans. Passé ce délai, il se reconstitue. Montants publiés par service-public.gouv.fr (fiche « Droits de donation », vérifiée le 13 mai 2026) :

Lien avec le donateur Abattement
Enfant 100 000 €
Petit-enfant 31 865 €
Arrière-petit-enfant 5 310 €
Époux ou partenaire de Pacs 80 724 €
Ascendant (parent, grand-parent) 100 000 €
Frère ou sœur 15 932 €
Neveu ou nièce 7 967 €
Autre situation (y compris non-parents) Aucun

Une personne handicapée bénéficie en plus d’un abattement spécifique de 159 325 €, cumulable avec les précédents.

Le barème des droits au-delà de l’abattement

En ligne directe (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ascendant), le barème s’applique à la part taxable, c’est-à-dire à la valeur donnée moins l’abattement (service-public.gouv.fr, fiche « Droits de donation – Calcul et paiement », vérifiée le 15 janvier 2026) :

Part taxable Taux
Jusqu’à 8 072 € 5 %
De 8 073 € à 12 109 € 10 %
De 12 110 € à 15 932 € 15 %
De 15 933 € à 552 324 € 20 %
De 552 325 € à 902 838 € 30 %
De 902 839 € à 1 805 677 € 40 %
Plus de 1 805 677 € 45 %

Hors ligne directe, c’est beaucoup plus lourd : 35 % puis 45 % entre frères et sœurs, 55 % pour un neveu ou une nièce, 55 % ou 60 % pour les autres bénéficiaires. Donner à un neveu ou à un ami sans préparation coûte cher.

Cas chiffré : donner une maison de 300 000 € à son enfant

Hypothèse de travail, volontairement simple : une maison valant 300 000 €, un seul donateur de 72 ans, un enfant bénéficiaire qui n’a encore rien reçu de ce parent depuis 15 ans. Les calculs ci-dessous sont les nôtres, arrondis à l’euro, avec le barème et les abattements cités plus haut. Ils excluent les frais d’acte.

Pleine propriété Nue-propriété (usufruit conservé)
Valeur retenue pour les droits 300 000 € 210 000 € (70 % de 300 000 €)
Abattement enfant – 100 000 € – 100 000 €
Part taxable 200 000 € 110 000 €
Droits de donation ≈ 38 194 € ≈ 20 194 €

La différence, environ 18 000 €, vient du barème de l’article 669 du CGI. Pour liquider les droits, la nue-propriété et l’usufruit sont évalués à une fraction de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier : à 72 ans (moins de 81 ans), l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % (Légifrance, version en vigueur au 29/10/2026). Tranche par tranche, le calcul est 8 072 € × 5 %, 4 037 € × 10 %, 3 823 € × 15 %, puis le reste × 20 %.

Si les deux parents donnent chacun la moitié du bien (150 000 € chacun), la nue-propriété à 70 % vaut 105 000 € par donateur : après 100 000 € d’abattement chacun, il ne reste que 5 000 € taxables par parent, soit environ 250 € de droits chacun. C’est un exemple, pas une promesse : l’âge exact, les donations déjà faites et le régime matrimonial changent le résultat.

Donner en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Donner la nue-propriété, c’est transmettre le bien en gardant l’usufruit : vous continuez à l’habiter ou à percevoir les loyers. Selon la Chambre des notaires de la Gironde, cette formule permet de transmettre progressivement et réduit les droits de mutation. Elle a un prix : votre enfant ne peut ni habiter ni louer le bien tant que vous vivez, et une vente suppose votre accord. Pour un bien destiné à être loué, regardez aussi le régime du LMNP.

Les frais, et un piège à éviter

Aux droits s’ajoutent les frais d’acte du notaire. Selon la Chambre des notaires de la Gironde, ils sont généralement à la charge du donateur, sauf accord contraire entre les parties. Nous ne publions pas de pourcentage : aucun barème officiel simple n’est fourni par les fiches consultées, et les simulateurs privés divergent. Demandez un devis chiffré au notaire avant de signer, comme pour un achat (voir nos explications sur les frais de notaire).

Attention à ne pas confondre : l’exonération temporaire de l’article 790 A bis du CGI (jusqu’à 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire) ne vise que des sommes d’argent données entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 pour un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, selon impots.gouv.fr. Elle ne s’applique pas à la donation d’un bien immobilier.

Le conseil de Léa

Avant de rencontrer le notaire, faites la liste de tout ce que vous avez déjà donné à chaque enfant depuis 15 ans, y compris les dons d’argent. L’abattement est consommé par ces donations antérieures : l’oublier fausse tout le calcul. Demandez ensuite au notaire une simulation écrite en pleine propriété et en nue-propriété, avec les frais d’acte. Si vous envisagez de vendre plus tard, relisez aussi notre article sur la plus-value sur une résidence secondaire.

Questions fréquentes

Combien peut-on donner à un enfant sans payer de droits ?

100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026). Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant, à condition que chacun donne sa part.

Faut-il obligatoirement passer devant notaire ?

Oui pour un bien immobilier : la donation se fait par acte authentique devant notaire. Un don manuel ne suffit pas.

Peut-on reprendre un bien donné ?

En principe non : la donation est irrévocable. Elle ne peut être révoquée que pour inexécution des charges, ingratitude du bénéficiaire ou survenance d’un enfant au donateur.

La donation de la nue-propriété est-elle moins chère ?

Les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur. Plus il est âgé, plus la valeur taxable baisse.

L’exonération de 100 000 € pour un logement neuf concerne-t-elle un bien immobilier donné ?

Non. L’article 790 A bis du CGI vise les dons d’argent faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, affectés à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Ce n’est pas une donation de bien.

Sources

  • Service-public.gouv.fr, « Droits de donation – Calcul et paiement » (barème), page vérifiée le 15/01/2026 — service-public.gouv.fr (consulté le 29/10/2026)
  • Service-public.gouv.fr, abattements et renouvellement sur 15 ans, page vérifiée le 13/05/2026 — service-public.gouv.fr (consulté le 29/10/2026)
  • Code général des impôts, article 669 (valeur de l’usufruit et de la nue-propriété) — legifrance.gouv.fr (version en vigueur au 29/10/2026)
  • Impots.gouv.fr, exonération temporaire de l’article 790 A bis du CGI — impots.gouv.fr (consulté le 29/10/2026)
  • Chambre des notaires de la Gironde, « Les 10 questions clefs : comment donner ou recevoir un bien immobilier ? » (29/04/2024) — notaires.fr