Qu’est-ce que la vente à réméré ?

 

Vendre votre bien immobilier… tout en continuant à y habiter et en pouvant le récupérer quelques années plus tard ! Ça parait étonnant mais c’est pourtant le principe de la « vente à réméré ».

Très peu connue du « grand public », la vente à réméré est un acte de vente peu souvent contracté. Pourtant, c’est une solution qui apparaît comme idéale pour les accédants à la propriété ou les propriétaires en quête de restructuration de leurs dettes personnelles. Basée sur larticle 1659 du Code civil, qui stipule que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais », la vente à réméré est régie par le droit législatif et offre aux propriétaires en difficulté la possibilité de racheter leur bien après avoir apuré leurs dettes. Cependant, quel est son véritable fonctionnement ? Ses avantages et ses inconvénients ? On vous explique tout.

 

Quels sont les grands principes de la vente à réméré ?

Acte de vente encadré par la loi, la vente à réméré est un contrat législatif et légal établi par un organisme bancaire et signé devant notaire. Cet acte de vente permet à un propriétaire en difficulté qui se voit dans l’obligation de vendre son bien à la suite de dettes, d’effectuer un rachat de celui-ci sous certaines conditions. Une solution qui apparaît comme idéale pour restructurer ses dettes et venir en aide à ceux qui souhaitent conserver leur bien immobilier malgré tout.

Concrètement, comment s’effectue la vente à réméré ?

Le propriétaire qui souhaite souscrire à ce contrat « particulier » devra être accompagné, afin de bien comprendre son principe, mais aussi pour être tenu au courant de ses droits et de ses obligations après signature.

C’est ainsi qu’avec cet acte, il pourra continuer à occuper son bien immobilier, et devra conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui régler des indemnités d’occupation. Dans le cas de la vente à réméré, on ne parle ni de bail ni de contrat de location, mais bien de « contrat d’occupation des lieux ».

Un déroulement en trois grandes étapes

Il y a trois phases bien distinctes à tenir compte lors d’une vente à réméré :

  • Recherche d’un acquéreur et revente du bien à cet acquéreur : comme dans toute « vente immobilière » il faut d’abord passer par les étapes indispensables à la vente du bien. La recherche de l’acquéreur, en particulier, se fait par les voies dites classiques.
  • Occupation du bien et apurement de la situation financière par le propriétaire en difficulté
  • Rachat éventuel du bien : cette dernière phase est sous certaines conditions. En effet, le rachat du bien ne peut se faire que si les dettes sont apurées et si la situation financière du souscrivant est satisfaisante aux yeux de l’organisme bancaire. Toutes les dispositions doivent être inscrites sur le contrat entre les différentes parties.

 

Avantages de la vente à réméré : son cadre minutieux

Comme tout contrat régi par la loi, la vente à réméré est très encadrée. C’est là son point fort et un accompagnement par des professionnels apparaît comme indispensable. Ses avantages sont nombreux et offrent la possibilité aux propriétaires en question de mettre un maximum de chance de leur côté pour retrouver une stabilité financière tout en conservant leur bien immobilier.

Un délai de cinq ans

À la suite de la signature de l’acte devant un notaire et établi par l’organisme bancaire en lien avec le propriétaire, le vendeur dispose d’un délai de cinq ans pour effectuer le rachat de son bien immobilier, au prix et aux conditions retenues au contrat. Durant cette période de cinq ans — dite période longue — le vendeur peut continuer à occuper son bien moyennant des indemnités d’occupation à verser à l’acheteur, selon les termes de l’acte établi.
Un avantage indéniable, qui permet donc au vendeur de retrouver une stabilité financière tout en conservant la possibilité de ne pas quitter son logement.

Un acte de vente discret et sans bouleversement

La vente à réméré possède cet avantage de la discrétion. En effet, bien mené et accompagné par des professionnels, cet acte de vente permet au vendeur — et propriétaire en difficulté — de conserver son bien et de continuer à l’occuper. Ainsi, c’est une garantie de protection de son patrimoine et de discrétion envers l’entourage proche et familial. Le débiteur peut conserver son « niveau de vie » et sa situation personnelle ne s’en retrouve pas bousculer du jour au lendemain.

 

Comment s’effectue le rachat dans le délai de cinq ans ?

Selon l’article 1673 du Code civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »
C’est la condition à cette vente un peu particulière. Bien au-delà de l’apurement total de ses dettes, le vendeur est dans l’obligation de prouver que les indemnités d’occupation ont bien été réglées à l’acquéreur dans le délai imparti inscrit au contrat. Sa situation financière doit être stable et il est de mise qu’aucun nouveau prêt ne doit être souscrit durant la période en question. C’est l’organisme bancaire et le notaire, garants de cet acte qui sont dans l’obligation de vérifier toutes ces informations afin de constater la bonne volonté du débiteur à apurer ses dettes personnelles. C’est en outre, le notaire qui est chargé de recevoir la somme totale du rachat verser par le propriétaire en difficulté une fois les clauses du contrat respectées, et dans le délai imparti des cinq ans.

Nota bene : il est bon de savoir qu’aucune rétractation ne peut être demandée.

 

Outre les bénéfices de la vente à réméré, quels sont ses éventuels inconvénients ?

Même si la vente à réméré apparaît comme une solution dite « idéale » pour les propriétaires en difficultés financières, cet acte législatif comporte également des conditions qui peuvent s’avérer contraignantes.

Un risque financier si les conditions ne sont pas respectées

La vente à réméré peut devenir désavantageuse si le propriétaire n’exerce pas son rachat dans le délai des cinq ans imparti. Il faut savoir que le prix payé dans le cadre de la vente à réméré est inférieur au prix qui aurait pu être obtenu lors d’une vente dite classique sur le marché de l’immobilier. Dans le cas d’un échec de rachat, le nouvel acquéreur devient légalement le propriétaire définitif du bien immobilier au bout des cinq ans et se retrouve dans le droit d’expulser le débiteur sans préavis. Un risque autant financier que situationnel compliqué.

Enfin, le dépôt de garantie ne peut pas — en cas d’échec de rachat par le débiteur — être remboursé. Un risque financier d’autant plus élevé que les indemnités d’occupation réglées au nouvel acquéreur s’avèrent être souvent plus élevées qu’un loyer classique pour le même type de bien, sur le marché.

Il est donc indispensable que la vente à réméré soit correctement gérée et surtout très encadrée par des professionnels de l’immobilier et de la finance sous peine de dégrader davantage une situation financière déjà précaire. Les droits et les obligations se doivent d’être compris et acquis lors de la signature pour que chacun — débiteur et nouvel acquéreur — puisse connaître son rôle dans ce contrat très particulier. Cependant, les avantages de la vente à réméré ne sont pas négligeables et peuvent sauver bon nombre de foyers du surendettement tout en leur permettant de conserver leur bien immobilier et de rester discrets sur leur situation financière sans bousculer leur niveau de vie.

D’ailleurs, certains établissements bancaires se sont spécialisés dans la vente à réméré et sont disponibles pour prendre en charge les dossiers tout en apportant un accompagnement sécurisé et suivi. Peu connue, la vente à réméré demeure tout de même une solution à prendre en compte et à étudier en cas de situation financière instable.