945 000 ventes, des prix qui se stabilisent, un neuf en crise : le bilan chiffré de l’année 2025, source par source. Avec les prix réellement pratiqués en Corrèze, en Dordogne et en Haute-Vienne.
2025 restera l’année où le marché immobilier français a recommencé à respirer. Après deux
exercices de forte contraction — environ − 20 % de ventes en 2023, puis
− 9 % en 2024 — les transactions sont reparties et les prix ont cessé de
baisser. Mais la reprise a été très inégale : solide dans l’ancien, quasi inexistante dans le
neuf.
Vous trouverez ci-dessous les chiffres officiels de l’année, chacun avec sa source et sa date
d’arrêté. C’est important : sur ce marché, deux chiffres apparemment contradictoires sont
souvent deux chiffres justes arrêtés à des dates différentes. Nous avons également calculé, à partir
des actes de vente, les prix réellement pratiqués en Corrèze, en Dordogne et en Haute-Vienne :
vous ne trouverez pas ces données ailleurs.
Combien de logements se sont vendus en France en 2025 ?
945 000 logements anciens ont été vendus en cumul sur douze mois à fin
décembre 2025, soit une progression annuelle de 12 % (Notaires de France). Le
redressement est net, mais il faut le remettre à l’échelle : le marché reste environ
25 % en dessous de son pic historique, atteint en août 2021 avec
1 251 000 ventes sur douze mois.
Autrement dit : 2025 n’a pas été une année de rattrapage, mais une année de sortie de crise.
Les notaires eux-mêmes ont qualifié le mouvement de « reprise à bas régime ».
| Année | Ventes de logements anciens | Évolution |
|---|---|---|
| Août 2021 (pic, cumul 12 mois) | 1 251 000 | record historique |
| 2023 | — | environ − 20 % |
| 2024 | environ 845 000 | environ − 9 % |
| 2025 | 945 000 | + 12 % |
Volumes en cumul sur douze mois. Source : Notaires de France, note de
conjoncture immobilière, données arrêtées à fin décembre 2025. Le volume 2024 est reconstitué à
partir du volume 2025 et de la progression annoncée ; il est donné à titre indicatif.
Les prix de l’immobilier ont-ils remonté en 2025 ?
Oui, mais très légèrement. Sur l’ensemble de la France, les prix des logements anciens ont
progressé de 1,1 % sur un an au quatrième trimestre 2025. C’était le quatrième
trimestre consécutif de hausse, après la baisse de 2024.
| Périmètre | Ensemble | Appartements | Maisons |
|---|---|---|---|
| France | + 1,1 % | + 1,5 % | + 0,8 % |
| Île-de-France | + 0,7 % | + 1,2 % | − 0,4 % |
| Province | + 1,2 % | + 1,7 % | + 1,0 % |
Évolution sur un an au 4e trimestre 2025. Source : indice
Notaires-INSEE des prix des logements anciens, INSEE Informations rapides n° 47 du
26 février 2026.
Deux enseignements pratiques. D’abord, les appartements ont mieux résisté que les
maisons : c’est l’inverse de la tendance post-Covid, et cela s’explique largement par
le coût du crédit, qui a d’abord écarté du marché les acheteurs de grandes surfaces. Ensuite, cette
hausse de 1,1 % est inférieure à l’inflation de la période : en pouvoir
d’achat réel, un logement vendu au même prix qu’un an plus tôt a en fait perdu de la valeur. Une
hausse nominale n’est pas une hausse réelle, et c’est une nuance que beaucoup de commentaires
oublient.
Le crédit immobilier, véritable moteur de la reprise
Si les ventes sont reparties, c’est d’abord parce que les banques ont recommencé à prêter. La
production de crédits à l’habitat a atteint 146,5 milliards d’euros en 2025, en hausse
de 33 % par rapport à 2024 (Banque de France, hors renégociations). Un tiers de plus
en un an : c’est le chiffre le plus spectaculaire de l’année.
Côté taux, la détente s’est poursuivie sans revenir aux niveaux d’avant 2022. Le
taux moyen des crédits à l’habitat s’établissait à 3,08 % en décembre 2025
(Banque de France, hors frais de dossier et assurance emprunteur).
Le prêt à taux zéro a également joué son rôle : depuis le 1er avril 2025, il a été
étendu à l’ensemble du territoire et rouvert à la maison individuelle. La SGFGAS a comptabilisé
20 826 PTZ émis sur les trois premiers trimestres de 2025 — il s’agit
d’un décompte sur neuf mois, pas d’un total annuel. Fait notable pour notre région : la
zone C, qui regroupe les communes rurales et les villes petites et moyennes,
concentrait 43 % de ces PTZ.
Le neuf : l’angle mort de la reprise
C’est là que le tableau se noircit. Les promoteurs n’ont vendu que 92 352 logements
en 2025, soit 10,8 % de moins qu’en 2024, repassant sous le seuil symbolique des
100 000 (Observatoire FPI). À titre de comparaison, la moyenne annuelle 2019-2025 s’établit
autour de 127 000 logements.
La cause principale est identifiée : la disparition du dispositif Pinel au
31 décembre 2024. Les réservations d’investisseurs particuliers se sont effondrées de
51,1 %, passant de 19 384 logements en 2024 à seulement 9 469 en
2025. Les accédants, eux, ont légèrement progressé (+ 4,3 %, à 40 244 réservations)
et représentent désormais l’essentiel du marché de détail.
| Indicateur (logement neuf) | 2025 | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| Logements vendus | 92 352 | − 10,8 % |
| Réservations d’accédants | 40 244 | + 4,3 % |
| Réservations d’investisseurs particuliers | 9 469 | − 51,1 % |
| Mises en vente | 59 915 | environ + 9 % |
| Délai d’écoulement du stock | 21 à 22 mois | 10 à 15 mois en marché sain |
Source : Observatoire FPI du logement neuf, bilan de l’année 2025.
La construction, elle, est restée à un niveau historiquement bas : 274 611
logements mis en chantier en 2025, soit 21,3 % de moins que la moyenne des cinq années
précédentes (SDES, base Sit@del), dont environ 94 300 logements individuels et
170 600 collectifs. C’est le principal signal d’alerte à retenir de l’année : on vend à
nouveau des logements existants, mais on n’en produit plus assez.
Rénovation énergétique : ce qui a changé en 2025
Deux faits marquants, qui concernent directement les propriétaires bailleurs.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être
mis en location. C’est l’application du calendrier de la loi Climat et Résilience, qui
prévoit ensuite les logements classés F au 1er janvier 2028 et les logements classés E au
1er janvier 2034. Ce calendrier fait aujourd’hui l’objet d’un projet de loi : nous le
détaillons dans notre page sur les tendances
du marché immobilier en 2026.
Côté aides, MaPrimeRénov’ a financé 307 731 rénovations en 2025, contre
340 801 en 2024, soit un recul de 11 % en nombre de dossiers. Le montant versé a en
revanche augmenté de 16 %, à 3,81 milliards d’euros (Anah) : moins de
dossiers, mais des travaux plus lourds et mieux aidés. Il faut préciser que le dispositif a été
suspendu pour les rénovations d’ampleur de juin à septembre 2025, ce qui pèse mécaniquement sur le
bilan annuel.
Et en Nouvelle-Aquitaine ? Ce que disent les actes de vente
Les moyennes nationales ne vous diront jamais à quel prix se vend une maison à Tulle ou à Sarlat.
Nous avons donc repris les actes de vente eux-mêmes, via la base publique DVF
(Demandes de valeurs foncières), pour calculer les prix médians réellement pratiqués en 2025 dans
les trois départements que nous suivons.
| Département | Maisons (médiane €/m²) | Appartements (médiane €/m²) | Évol. maisons 2024 → 2025 | Ventes retenues en 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Corrèze (19) | 1 380 € | 1 600 € | + 0,1 % | 2 709 |
| Dordogne (24) | 1 530 € | 1 667 € | + 1,5 % | 4 349 |
| Haute-Vienne (87) | 1 395 € | 1 510 € | + 3,0 % | 4 207 |
Ville par ville, les écarts sont considérables — d’un rapport de 1 à 2 entre Tulle et
Sarlat :
| Commune | Maisons (médiane €/m²) | Appartements (médiane €/m²) | Ventes retenues |
|---|---|---|---|
| Sarlat-la-Canéda (24) | 1 995 € | 1 874 € | 152 |
| Brive-la-Gaillarde (19) | 1 959 € | 1 818 € | 846 |
| Périgueux (24) | 1 883 € | 1 843 € | 502 |
| Limoges (87) | 1 853 € | 1 510 € | 1 886 |
| Bergerac (24) | 1 688 € | 1 491 € | 426 |
| Ussel (19) | 1 209 € | 874 € | 81 |
| Tulle (19) | 1 093 € | 838 € | 199 |
Le volume de ventes a progressé dans les trois départements entre 2024 et 2025
(+ 10,9 % en Corrèze, + 9,7 % en Dordogne, + 11,8 % en Haute-Vienne),
ce qui rejoint la tendance nationale. Sur les prix, en revanche, la région ne suit pas le mouvement
national de manière uniforme : les maisons progressent nettement en Haute-Vienne
(+ 3,0 %) mais restent quasi stables en Corrèze (+ 0,1 %).
Notre méthode, en toute transparence. Source : base DVF publiée sur
data.gouv.fr (millésime le plus récent, dernière mutation enregistrée au 31 décembre 2025).
Nous n’avons retenu que les mutations à titre onéreux portant sur un seul local bâti, afin
que le prix au mètre carré ait un sens ; nous avons exclu les surfaces inférieures à
9 m², les prix hors de la fourchette 5 000 – 3 000 000 € et
les prix au mètre carré hors de la fourchette 150 – 15 000 €. Les valeurs
indiquées sont des médianes, plus robustes qu’une moyenne. Nous n’affichons une
commune qu’à partir de 30 ventes retenues.
Ce que ces chiffres ne sont pas. Ce sont des prix constatés dans les actes, pas
l’indice Notaires-INSEE cité plus haut : les deux ne se comparent pas directement, car l’indice
neutralise les effets de composition (types de biens vendus, localisation) alors qu’une médiane ne
le fait pas. Une médiane départementale ne vaut pas non plus estimation de votre bien : l’état,
le DPE, l’emplacement précis et le terrain font des écarts considérables.
Pour aller plus loin sur votre secteur : les
prix de l’immobilier à Limoges et notre panorama des prix
de l’immobilier en Nouvelle-Aquitaine.
Les chiffres clés de l’immobilier 2025 en un coup d’œil
| Indicateur | Valeur 2025 | Source et date d’arrêté |
|---|---|---|
| Ventes de logements anciens | 945 000 (+ 12 %) | Notaires de France, fin décembre 2025 |
| Prix des logements anciens | + 1,1 % sur un an | Indice Notaires-INSEE, T4 2025 |
| Production de crédits à l’habitat | 146,5 Md€ (+ 33 %) | Banque de France, année 2025 |
| Taux moyen des crédits à l’habitat | 3,08 % | Banque de France, décembre 2025 |
| Logements neufs vendus | 92 352 (− 10,8 %) | Observatoire FPI, année 2025 |
| Ventes de neuf aux investisseurs | 9 469 (− 51,1 %) | Observatoire FPI, année 2025 |
| Logements mis en chantier | 274 611 (− 21,3 % vs moyenne 5 ans) | SDES / Sit@del, année 2025 |
| Rénovations MaPrimeRénov’ | 307 731 pour 3,81 Md€ | Anah, année 2025 |
| Maison en Corrèze / Dordogne / Haute-Vienne | 1 380 / 1 530 / 1 395 €/m² | Calcul Immobilier Conseil d’après DVF, année 2025 |
Questions fréquentes sur les chiffres de l’immobilier en 2025
Combien de transactions immobilières en 2025 ?
945 000 logements anciens ont été vendus en cumul sur douze mois à fin décembre 2025, en
progression de 12 % sur un an, selon les Notaires de France. Ce volume reste environ
25 % inférieur au pic d’août 2021 (1 251 000 ventes).
Les prix de l’immobilier ont-ils baissé en 2025 ?
Non, ils ont légèrement augmenté : + 1,1 % sur un an au quatrième trimestre 2025
pour les logements anciens en France (indice Notaires-INSEE). Attention toutefois : cette
hausse étant inférieure à l’inflation, les prix ont malgré tout reculé en valeur réelle.
Quel était le taux moyen d’un crédit immobilier en 2025 ?
Le taux moyen des crédits à l’habitat s’établissait à 3,08 % en décembre 2025, hors frais de
dossier et assurance emprunteur (Banque de France). Ce taux est remonté au-dessus de 3,20 %
courant 2026.
Pourquoi le marché du neuf a-t-il chuté alors que l’ancien remontait ?
Principalement à cause de la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Les réservations
d’investisseurs particuliers dans le neuf ont chuté de 51,1 % en 2025, quand les ventes aux
accédants progressaient de 4,3 %. Le neuf dépendait donc davantage de l’incitation fiscale que
l’ancien.
Quel est le prix au mètre carré d’une maison en Corrèze, en Dordogne ou en Haute-Vienne ?
D’après notre calcul sur les actes de vente de 2025 (base DVF), la médiane s’établit à
1 380 €/m² en Corrèze, 1 530 €/m² en Dordogne et 1 395 €/m² en
Haute-Vienne. Les écarts entre communes sont importants : de 1 093 €/m² à Tulle à
1 995 €/m² à Sarlat-la-Canéda.
Où trouver les chiffres officiels de l’immobilier ?
Les sources de référence sont les Notaires de France et l’INSEE pour les volumes et les prix, la
Banque de France pour le crédit, le SDES (base Sit@del) pour la construction, l’Observatoire FPI
pour le logement neuf et l’Anah pour la rénovation énergétique. Les prix de vente réels sont
publics et consultables dans la base DVF sur data.gouv.fr.
Sources et date de mise à jour
Page mise à jour le 30 juillet 2026. Chaque chiffre est daté ci-dessus. Sources :
- Notaires de France — notes de conjoncture immobilière (volumes de transactions).
- INSEE — indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens, Informations
rapides n° 47 du 26 février 2026. - Banque de France — statistiques de crédits aux particuliers (production, taux).
- Observatoire FPI du logement neuf — bilan annuel 2025.
- SDES, base Sit@del — construction de logements (autorisations, mises en chantier).
- Anah — bilan MaPrimeRénov’ 2025.
- SGFGAS — statistiques des prêts à taux zéro.
- Base DVF (Demandes de valeurs foncières), data.gouv.fr — calculs Immobilier Conseil pour
les données départementales et communales.
À consulter également : nos tendances
du marché immobilier en 2026, les chiffres
clés de 2022 et le marché
immobilier en 2023 pour la perspective historique.