Vous avez signé un compromis, l’acquéreur est trouvé, et voilà que la mairie peut encore s’inviter dans la vente. Dans une commune dotée d’un droit de préemption urbain, elle a la faculté de se substituer à votre acheteur. Voici comment la procédure se déroule, dans quel délai la mairie doit se décider, à quel prix elle peut acheter et quels recours vous gardez, que vous soyez vendeur ou acquéreur évincé. Pour situer cette étape dans l’ensemble de la vente, lisez aussi notre article sur le compromis de vente et la promesse de vente.
Le droit de préemption, en deux phrases
Dans une zone de préemption, délimitée par délibération du conseil municipal, un propriétaire ne peut pas vendre librement : il doit d’abord proposer son bien à la commune. Celle-ci peut renoncer, ou acheter le bien à la place de l’acquéreur prévu (service-public.gouv.fr, fiche « Vente d’un bien situé en zone de préemption », vérifiée le 23 décembre 2025).
La commune n’est pas libre de préempter sans raison. Selon l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme (version en vigueur depuis le 23 février 2022), le droit de préemption sert des opérations d’intérêt général relevant des objectifs de l’article L. 300-1, et toute décision de préemption doit indiquer l’objet pour lequel le droit est exercé.
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Tout commence par la déclaration d’intention d’aliéner. Trois règles à retenir :
- Elle émane du propriétaire seul. Ni l’acquéreur, ni l’agent immobilier, ni un tiers ne peuvent l’établir à votre place. Votre notaire peut s’en charger pour votre compte.
- Elle part à la mairie du lieu du bien, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si la commune l’accepte.
- Elle doit être complète : prix, conditions de la vente, description du bien (superficie, dépendances), servitudes éventuelles et frais d’agence à la charge de l’acquéreur.
Pendant la procédure, vous pouvez signer une promesse de vente assortie d’une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption. En revanche, l’acte authentique ne peut pas être signé tant que la commune n’a pas renoncé (service-public.gouv.fr, fiche citée plus haut). Une vente conclue sans DIA est nulle (article L. 213-2 du code de l’urbanisme), et l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte de transfert de propriété.
Les délais : ce que la mairie peut faire, et jusqu’à quand
La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA. Son silence vaut renonciation : vous pouvez alors vendre aux conditions déclarées. Ce délai peut toutefois être suspendu : la commune a le droit de demander une seule fois des documents permettant d’apprécier le bien, ou de demander à le visiter. Le délai reprend à la réception des documents ou après la visite ; s’il restait moins d’un mois, la commune dispose alors d’un mois (article L. 213-2).
| Étape | Délai | Qui agit | Si personne ne bouge |
|---|---|---|---|
| Réponse à la DIA | 2 mois à compter de la réception | La commune | Le silence vaut renonciation : la vente se fait aux conditions de la DIA |
| Contre-proposition de prix de la commune | 2 mois pour répondre | Le propriétaire | À défaut d’accord, la commune peut saisir le juge de l’expropriation |
| Saisine du juge après maintien de votre prix | 15 jours | La commune | Sans saisine, la procédure s’arrête |
| Après la fixation du prix par le juge | 2 mois pour accepter ou renoncer | Le propriétaire et la commune | Le silence vaut acceptation du prix fixé |
| Vente après renonciation de la commune | 3 ans pour signer l’acte authentique | Le propriétaire | Passé ce délai, une nouvelle DIA est nécessaire |
Sources : articles L. 213-2 et L. 213-8 du code de l’urbanisme (Légifrance) ; service-public.gouv.fr, fiche « Vente d’un bien situé en zone de préemption ». Pour la ligne sur la saisine du juge, la fiche service-public précise que la commune agit dans les 15 jours à compter du refus du propriétaire.
Les trois issues possibles
1. La commune renonce
C’est le cas le plus courant. La renonciation peut être expresse ou tacite (silence au-delà de deux mois). Vous vendez à l’acquéreur prévu, au prix de la DIA. Si elle renonce avant toute fixation judiciaire du prix, vous pouvez vendre au prix indiqué dans la DIA, révisé selon l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE (article L. 213-8).
2. La commune achète aux conditions de la DIA
Elle accepte le prix et les conditions que vous avez déclarés. La vente se conclut alors avec elle, par acte authentique signé chez le notaire, au prix que vous aviez fixé avec votre acquéreur. Votre acquéreur est évincé.
3. La commune achète, mais à un prix inférieur
Elle accepte le principe de l’achat « avec réserve » et vous fait une contre-proposition. Elle n’est pas tenue d’accepter votre prix : c’est le cas où le propriétaire a le plus à perdre. Vous avez deux mois pour accepter ce prix, ou pour maintenir le vôtre et accepter qu’un juge le fixe. Si vous maintenez votre prix, la commune a quinze jours pour saisir le juge de l’expropriation. Ce juge ne fixe que le montant ; il ne juge pas la légalité de la préemption elle-même (service-public.gouv.fr).
Une fois le prix fixé, vous et la commune avez deux mois pour accepter ou renoncer, et le silence vaut acceptation. Si la commune renonce après cette fixation judiciaire, elle ne peut plus exercer son droit contre le même propriétaire pendant cinq ans à compter du jour où la décision du juge est devenue définitive, si vous vendez dans ce délai au prix fixé par le juge, révisé selon l’indice du coût de la construction (article L. 213-8).
Un exemple de calendrier (chiffres fictifs, pour illustrer)
Imaginons une DIA reçue en mairie le 1er mars, pour un bien déclaré à 200 000 €. La commune a jusqu’au 1er mai pour répondre. Le 20 avril, elle notifie une contre-proposition à 170 000 €. Vous avez alors jusqu’au 20 juin pour accepter ou maintenir votre prix. Si vous maintenez votre prix le 20 juin, la commune a jusqu’au 5 juillet pour saisir le juge. Ces montants sont inventés : ils servent seulement à montrer comment les délais s’enchaînent, et non l’écart que vous pouvez attendre en pratique. Faites-vous confirmer chaque échéance par votre notaire.
Le conseil de Léa
Gardez une copie datée de la DIA et de l’accusé de réception : c’est elle qui fait partir tous les délais. Et ne planifiez ni votre déménagement ni votre prochain achat avant d’avoir une renonciation écrite, ou que les deux mois se soient écoulés sans réponse. Si vous achetez, demandez à votre notaire dès la promesse si le bien est en zone de préemption : cela peut retarder la signature de l’acte définitif de deux mois au plus (hors suspension).
Contester la préemption : vendeur et acquéreur évincé
La décision de préemption peut faire l’objet d’une demande d’annulation devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Le propriétaire comme l’acquéreur évincé peuvent saisir le juge par un recours pour excès de pouvoir (service-public.gouv.fr, fiche « Une décision de préemption de la mairie peut-elle être annulée ? », vérifiée le 5 décembre 2025). Ce délai ne court que si la notification mentionne les voies et délais de recours (article R. 421-5 du code de justice administrative).
Les motifs d’annulation que cite la fiche officielle sont les suivants :
- une motivation absente ou insuffisante ;
- l’absence de projet réel, ou un projet seulement hypothétique ;
- l’absence d’intérêt général suffisant ;
- une erreur manifeste d’appréciation (décision disproportionnée ou incohérente) ;
- un détournement de pouvoir (but différent de celui prévu par la loi).
| Si la décision est annulée… | Ce qui se passe |
|---|---|
| Avant la vente | Le propriétaire peut vendre à l’acheteur de son choix. |
| Après la vente | La mairie doit d’abord proposer le bien à l’acquéreur évincé. S’il refuse, elle le propose au propriétaire d’origine. |
Source : service-public.gouv.fr, fiche citée ci-dessus.
Ce recours est un contentieux administratif, avec ses règles propres : sa durée n’est pas garantie, et pendant ce temps votre bien reste immobilisé. Pesez-le avec votre notaire ou un avocat avant de vous lancer. Pour d’autres sujets pouvant bloquer une vente, voyez aussi la servitude de passage et l’offre d’achat et l’engagement de l’acquéreur.
Pour replacer ces règles dans le marché actuel, consultez les chiffres clés 2025 ; pour le budget d’un achat, notre article sur les frais de notaire.
Questions fréquentes
La mairie peut-elle préempter n’importe quel bien ?
Non. Le bien doit se situer dans une zone de préemption délimitée par délibération du conseil municipal, et la décision doit poursuivre un objet d’intérêt général relevant de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, qu’elle doit indiquer.
Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ?
Au-delà de deux mois après réception de la DIA (en tenant compte des suspensions possibles), son silence vaut renonciation. Vous pouvez vendre aux conditions déclarées, et vous avez ensuite trois ans pour signer l’acte authentique.
La mairie peut-elle acheter moins cher que le prix de la vente ?
Elle peut faire une contre-proposition de prix. Si vous la refusez et maintenez votre prix, elle doit saisir le juge de l’expropriation dans les quinze jours ; le juge fixe alors le montant.
L’acquéreur peut-il contester la préemption ?
Oui. L’acquéreur évincé, comme le propriétaire, peut demander l’annulation de la décision au tribunal administratif dans les deux mois de sa notification.
Puis-je signer la vente sans attendre la réponse de la mairie ?
Non. Vous pouvez signer une promesse avec condition suspensive, mais pas l’acte authentique. Une vente conclue sans DIA est nulle.
Sources
- Service-public.gouv.fr, « Vente d’un bien situé en zone de préemption », fiche vérifiée le 23 décembre 2025 — service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, « Une décision de préemption de la mairie peut-elle être annulée ? », fiche vérifiée le 5 décembre 2025 — service-public.gouv.fr
- Code de l’urbanisme, article L. 213-2 (en vigueur depuis le 25 novembre 2018) — legifrance.gouv.fr
- Code de l’urbanisme, article L. 213-8 — legifrance.gouv.fr
- Code de l’urbanisme, article L. 210-1 (en vigueur depuis le 23 février 2022) — legifrance.gouv.fr
