Vous louez un logement vide et vos travaux coûtent plus cher que vos loyers cette année ? C’est le déficit foncier, et c’est l’un des rares mécanismes fiscaux qui réduit directement votre revenu imposable, pas seulement vos revenus locatifs. Encore faut-il connaître le bon plafond : 10 700 € dans le cas général, 21 400 € si vos travaux font sortir le logement du statut de passoire thermique. Voici comment ça se calcule, sur un exemple chiffré, et ce qui se passe quand le déficit dépasse le plafond. Retrouvez l’ensemble de nos guides sur l’investissement locatif dans notre rubrique conseils immobiliers.
Qu’est-ce que le déficit foncier, concrètement ?
Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’un bien loué vide (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance) dépassent les loyers encaissés dans l’année. Il ne concerne que le régime réel d’imposition des revenus fonciers : vous devez avoir opté pour le réel, ou y être automatiquement soumis parce que vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an.
Ce mécanisme ne s’applique qu’à la location nue. En location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (régime LMNP), avec des règles de déficit totalement différentes — voir plus bas.
Le plafond de base : 10 700 € par an
La part du déficit qui provient de charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du code général des impôts). Deux conséquences à retenir :
- Les intérêts d’emprunt ne rentrent jamais dans ce plafond : leur part du déficit ne s’impute que sur les revenus fonciers des années suivantes, jamais sur votre revenu global.
- Pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global une année donnée, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation. Le vendre ou le reprendre pour vous avant cette date remet en cause l’avantage.
Le plafond majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Depuis la loi de finances pour 2023, ce plafond est doublé — jusqu’à 21 400 € — pour les propriétaires qui financent des travaux faisant sortir le logement du statut de passoire thermique. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) a prorogé ce plafond majoré jusqu’au 31 décembre 2027, alors qu’il devait initialement s’arrêter fin 2025.
| Condition | Plafond standard | Plafond majoré |
|---|---|---|
| Montant maximal imputable sur le revenu global | 10 700 € | 21 400 € |
| Nature des travaux | Entretien, réparation, amélioration (hors agrandissement) | Travaux faisant passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D |
| Preuve à produire | Factures | Deux diagnostics de performance énergétique (DPE) : l’un avant travaux, l’autre après |
| Période des dépenses | Sans limite de date | Devis acceptés depuis le 5 novembre 2022, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Base légale | Art. 156, I-3° CGI | Art. 156, I-3° CGI, prorogé par la loi n° 2026-103 du 19/02/2026 (art. 47) |
Le plafond majoré n’est pas un forfait automatique de 21 400 €. Il correspond au plafond de 10 700 € augmenté du montant de vos dépenses de rénovation énergétique éligibles, dans la limite absolue de 21 400 €. Avec 5 000 € de travaux énergétiques, votre plafond réel passe donc à 15 700 €, pas à 21 400 €.
Un exemple chiffré complet
Prenons un studio loué vide 7 200 € de loyers annuels. Cette année-là, le propriétaire règle 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 400 € de taxe foncière et frais courants, et 16 000 € de travaux d’isolation qui font passer le logement de la classe F à la classe C (DPE avant/après à l’appui).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 7 200 € |
| — Intérêts d’emprunt | 3 000 € |
| — Taxe foncière et frais courants | 1 400 € |
| — Travaux de rénovation énergétique | 16 000 € |
| Déficit foncier total | −13 200 € |
| Dont déficit lié aux intérêts d’emprunt (non imputable sur le revenu global) | 3 000 € |
| Dont déficit imputable sur le revenu global (travaux + frais courants) | 10 200 € |
Les travaux étant éligibles au plafond majoré, les 10 200 € de déficit « hors intérêts » s’imputent intégralement sur le revenu global, puisqu’ils restent sous le plafond de 21 400 €. Pour un foyer dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, cette imputation réduit l’impôt sur le revenu d’environ 3 060 € au titre de cette seule année. Les 3 000 € liés aux intérêts d’emprunt, eux, ne viennent pas en déduction du revenu global : ils s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le conseil de Léa
Ne lancez jamais des travaux lourds pour « utiliser » le plafond majoré sans avoir vérifié deux choses au préalable : que le changement de classe énergétique (E/F/G vers A/B/C/D) sera bien attesté par un DPE après travaux, et que vous pourrez maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Un déficit imputé puis remis en cause par une revente précoce coûte souvent plus cher que l’économie d’impôt initiale. Faites chiffrer vos travaux par un professionnel RGE et demandez-lui le DPE projeté avant de signer le devis, pas après.
Que devient le déficit qui dépasse le plafond ?
Dans notre exemple, le plafond n’a pas été atteint. Mais si vos charges déductibles dépassent 10 700 € (ou 21 400 € avec des travaux énergétiques éligibles), l’excédent ne disparaît pas : il s’impute exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. C’est une règle distincte du report des intérêts d’emprunt, mais le principe est le même — ce qui ne passe pas sur le revenu global cette année viendra réduire l’imposition de vos loyers futurs, tant que vous générez des revenus fonciers positifs pour l’absorber.
Déficit foncier et LMNP : deux régimes qu’il ne faut pas mélanger
Le déficit foncier décrit ici ne concerne que la location nue imposée au régime réel des revenus fonciers. En location meublée (LMNP), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles d’amortissement et d’imputation des déficits propres à ce régime — nous détaillons ces différences dans notre guide LMNP 2026. Si vous hésitez entre les deux régimes pour un même projet locatif, c’est le point de départ à trancher : location nue et déficit foncier d’un côté, location meublée et amortissement de l’autre.
Le déficit foncier n’est pas non plus un dispositif de réduction d’impôt comme le Denormandie, que nous présentons dans notre article sur l’investissement dans l’ancien à rénover : c’est un mécanisme de droit commun, sans engagement de zone ni de plafond de loyer, qui s’applique à tout bailleur au régime réel dès que ses charges dépassent ses loyers.
FAQ
Le déficit foncier est-il cumulable avec le régime micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers et ne permet pas de déduire de charges réelles, donc pas de déficit. Pour dégager un déficit foncier, il faut être au régime réel.
Faut-il un DPE avant ET après les travaux pour le plafond majoré ?
Oui, les deux sont exigés : un DPE établissant la classe énergétique de départ (E, F ou G) et un second DPE après travaux attestant l’arrivée en classe A, B, C ou D.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin des trois ans ?
L’administration peut remettre en cause l’imputation du déficit sur le revenu global des années concernées si le bien n’est plus loué au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sauf exceptions limitées (décès, invalidité, licenciement notamment).
Le plafond majoré à 21 400 € s’arrêtera-t-il en 2027 ?
En l’état du texte voté par la loi de finances pour 2026, le plafond majoré s’applique aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Aucune prorogation au-delà de cette date n’est actée à ce jour.
Les travaux d’agrandissement ouvrent-ils droit au déficit foncier ?
Non. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus du calcul du déficit foncier.
Sources
- Légifrance — Article 156 du code général des impôts (consulté le 12 octobre 2026) : legifrance.gouv.fr
- Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 : legifrance.gouv.fr
- BOFiP — BOI-RFPI-BASE-30-20, mise à jour du 16 septembre 2025 (modalités d’imputation des déficits fonciers) : bofip.impots.gouv.fr
- impots.gouv.fr — Location vide ou meublée, régimes d’imposition : impots.gouv.fr
