Vous possédez une résidence secondaire, ou un logement qui reste vide une bonne partie de
l’année ? Deux taxes très différentes peuvent s’appliquer, et la confusion entre les deux coûte
cher : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), que votre commune peut majorer
jusqu’à 60 %, et la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV selon votre zone), qui ne vise
que les biens réellement inoccupés. Voici comment s’y retrouver, et ce qui change au 1ᵉʳ janvier
2027.
Résidence secondaire occupée ou logement vacant : la distinction qui change tout
La loi ne regarde pas la même chose selon que votre bien est meublé et utilisé de temps en
temps, ou qu’il est vide et fermé. Une résidence secondaire est un logement meublé
que vous occupez occasionnellement : elle relève de la taxe d’habitation sur les résidences
secondaires (THRS). Un logement vacant est un bien non meublé, inoccupé, sans
activité d’habitation : il relève, selon la zone, de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de
la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Un même bien ne peut pas être taxé au titre
des deux régimes à la fois : s’il est meublé et habitable, c’est la THRS qui s’applique, jamais la
TLV ni la THLV (service-public.gouv.fr, fiche F42).
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) : qui paie, et la majoration
communale
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales au 1ᵉʳ janvier
2023, seules les résidences secondaires restent assujetties. Vous la devez si vous êtes
propriétaire ou usufruitier d’un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale, au
1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien,
à un taux voté par votre commune, sans tenir compte de votre situation familiale, de votre âge ou
de vos revenus — contrairement aux anciens allègements de la taxe d’habitation sur la résidence
principale (service-public.gouv.fr, fiche F42).
Ce que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : dans les communes situées en zone
tendue — c’est-à-dire appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants où l’offre de
logements ne suffit pas à la demande —, le conseil municipal peut voter une majoration
comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la THRS (art. 1407 ter du code
général des impôts). Cette majoration ne tombe pas automatiquement : elle doit être décidée par une
délibération du conseil municipal, et elle ne s’applique que dans les communes où elle a été
votée. Pour savoir si votre commune l’a instaurée, l’avis d’imposition le mentionne explicitement,
ou vous pouvez le vérifier auprès de la mairie.
Deux situations ouvrent droit à un dégrèvement de cette seule majoration, sur réclamation : les
personnes contraintes de résider près de leur lieu de travail dans un logement distinct de leur
résidence principale, et les personnes relevant d’un hébergement social (art. 1407 ter CGI).
Logement vacant : la TLV en zone tendue, la THLV ailleurs
Si votre bien est vide — pas meublé, pas occupé — une autre logique s’applique, et elle dépend
uniquement de la zone où il se trouve.
| Critère | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Zone concernée | Agglomérations de plus de 50 000 habitants en déséquilibre marqué offre/demande (zone tendue) |
Communes hors zone tendue, sur décision locale |
| Qui décide | Application automatique de la loi | Le conseil municipal ou l’EPCI, par délibération |
| Durée de vacance déclenchant la taxe | Au moins 1 an au 1ᵉʳ janvier | Au moins 2 ans au 1ᵉʳ janvier (ou inoccupation de plus de 90 jours lors de chacune des 2 années de référence) |
| Taux | 17 % de la valeur locative cadastrale la 1ʳᵉ année, 34 % à partir de la 2ᵉ |
Taux voté par la commune, qui suit celui de la THRS locale |
| Bénéficiaire | L’État | La commune ou l’EPCI qui l’a instaurée |
| Base légale | Art. 232 du CGI | Art. 1407 bis du CGI |
Dans les deux cas, la taxe ne vise que les logements réellement vides : dès que vous le meublez
pour y séjourner, même occasionnellement, vous basculez dans le régime de la THRS, qui n’a pas les
mêmes règles de majoration ni le même bénéficiaire.
Les cas où vous pouvez échapper à la taxe sur la vacance
La TLV et la THLV ne sont pas dues si la vacance est indépendante de votre volonté. Trois
situations sont reconnues : le logement fait l’objet de travaux dont le coût dépasse 25 % de sa
valeur, empêchant son occupation ; il est proposé à la vente ou à la location au prix du marché mais
ne trouve ni acheteur ni locataire ; ou il a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de
l’année de référence, ce qui fait sortir le bien du statut de logement vacant pour cette période
(collectivites-locales.gouv.fr, « Taxe d’habitation sur les logements vacants »). Pour faire valoir
l’une de ces exonérations, c’est à vous d’apporter la preuve auprès de l’administration : mandat de
vente ou de location daté, factures de travaux, ou justificatif d’occupation.
Ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2027 : la fusion dans la TVLH
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 108) crée une taxe
unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), codifiée au nouvel article
1406 bis du CGI. À compter des impositions établies au titre de 2027, elle remplace à la fois la
TLV et la THLV : en zone tendue, elle s’applique de plein droit au même taux que l’actuelle TLV
(17 % la 1ʳᵉ année, 34 % ensuite) ; hors zone tendue, son instauration reste optionnelle,
sur délibération de la commune ou de l’EPCI, après 2 ans de vacance. Si vous avez un bien vacant
depuis plusieurs années, la durée de vacance déjà écoulée avant le 1ᵉʳ janvier 2027 est prise en
compte pour cette première imposition : ne pensez pas repartir de zéro à la bascule.
Le conseil de Léa
Avant de laisser un bien vide « en attendant de décider », vérifiez d’abord s’il est en zone
tendue : c’est ce qui détermine si vous risquez la TLV après seulement 1 an, ou la THLV après 2 ans
et seulement si votre commune l’a votée. Et si vous comptez le mettre en vente ou en location,
gardez une trace écrite et datée de la mise sur le marché dès le premier jour : c’est votre seule
preuve en cas de contrôle, et elle doit couvrir toute la période de vacance, pas seulement la fin.
FAQ
Puis-je payer à la fois la THRS et la TLV sur le même bien ?
Non. La THRS vise un logement meublé et occupé occasionnellement, la TLV et la THLV visent un
logement vide. Les deux régimes sont exclusifs l’un de l’autre sur une même période.
Comment savoir si ma commune applique la majoration de 60 % ou la THLV ?
L’avis d’imposition mentionne la majoration appliquée à la THRS. Pour la THLV, qui est une
décision locale, la mairie ou l’intercommunalité peut vous confirmer si elle a été instaurée.
Je rénove ma résidence secondaire : suis-je exonéré de la THRS pendant les travaux ?
Non, l’exonération pour travaux ne concerne que la TLV et la THLV sur un logement vacant. Un
bien meublé reste soumis à la THRS même inoccupé pendant un chantier, sauf s’il devient
effectivement un logement vacant au sens fiscal, non meublé.
La majoration de la THRS s’applique-t-elle à toute la cotisation ?
Non, seulement à la part communale de la THRS, dans la limite votée par le conseil municipal
entre 5 % et 60 %.
Que deviennent mes démarches en cours si la TVLH remplace la TLV en 2027 ?
Les règles de fond (zone, durée de vacance, taux en zone tendue) sont reprises à l’identique
dans la TVLH ; seule la base légale change. Une vacance déjà commencée avant 2027 continue à être
comptée pour la première imposition sous le nouveau régime.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F42, « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires »
(consultée le 08/10/2026) - Article 1407 ter du code général des impôts — Légifrance
- Article 232 du code général des impôts (TLV) — Légifrance
- collectivites-locales.gouv.fr, « Taxe d’habitation sur les logements vacants » (THLV)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108 (création de la TVLH) — Légifrance
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