Acheter en VEFA, c’est payer un logement qui n’existe pas encore. Le contrat le permet parce que la loi l’encadre de près : les sommes que le promoteur peut vous réclamer sont plafonnées à chaque étape du chantier, et l’achèvement est garanti par un tiers. Sur un point, en revanche, la loi ne dit rien, et c’est celui qui fâche le plus : le retard de livraison. Voici les chiffres à connaître, puis la clause à lire avant de signer.

VEFA : de quoi parle-t-on exactement

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est le contrat par lequel on achète un logement neuf sur plan. C’est la forme habituelle de l’achat auprès d’un promoteur. En 2025, les promoteurs ont vendu 92 352 logements neufs en France, un volume en baisse de 10,8 % sur un an (Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, février 2026 ; voir nos chiffres clés 2025).

L’achat se déroule en deux temps. D’abord un contrat de réservation, qui bloque le logement. Ensuite l’acte de vente, signé chez le notaire. Le contrat de réservation n’est pas un compromis : il ne vous engage pas de la même façon, et ses règles sont propres au neuf. Pour l’ancien, voyez notre comparaison entre compromis et promesse de vente.

Le contrat de réservation : ce que vous versez, ce que vous récupérez

Le contrat de réservation décrit le logement (surface habitable approximative, nombre de pièces, situation dans l’immeuble, qualité de la construction), donne un prix prévisionnel et la date à laquelle la vente pourra être signée. Un exemplaire doit vous être remis avant tout versement (article R261-27 du code de la construction et de l’habitation).

Le dépôt de garantie est plafonné par l’article R261-28 :

  • 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans un délai d’un an au plus ;
  • 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans ;
  • aucun dépôt au-delà de deux ans.

Cette somme n’est pas remise au promoteur. Elle est déposée sur un compte spécial ouvert à votre nom, dans une banque ou chez un notaire (article R261-29).

Vous disposez ensuite de dix jours pour vous rétracter, sans motif ni pénalité. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat (article L271-1 du même code). La rétractation se fait elle aussi par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai, le dépôt vous est encore restitué sans retenue dans cinq cas (article R261-31) :

  • la vente n’est pas conclue dans le délai prévu, du fait du vendeur ;
  • le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ;
  • les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions ;
  • un équipement prévu au contrat n’est finalement pas réalisé ;
  • le logement subit une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Le remboursement intervient dans un délai maximum de trois mois après votre demande. Dernier repère : le promoteur doit vous notifier le projet d’acte de vente au moins un mois avant la signature (article R261-30). Ce mois sert à lire l’acte. Utilisez-le.

L’échéancier légal des appels de fonds

Une fois l’acte signé, vous payez au fil du chantier. Le promoteur fixe son calendrier, mais il ne peut pas dépasser les plafonds de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation (version en vigueur depuis le 1er septembre 2019). Ces plafonds sont cumulés : ils incluent le dépôt de garantie déjà versé.

Stade du chantier Plafond cumulé (art. R261-14) Exemple : logement à 240 000 € Versé à ce stade, au maximum
Réservation (vente signée dans l’année) 5 % (art. R261-28) 12 000 € 12 000 €
Achèvement des fondations 35 % 84 000 € 72 000 €
Mise hors d’eau 70 % 168 000 € 84 000 €
Achèvement de l’immeuble 95 % 228 000 € 60 000 €
Remise des clés 100 % 240 000 € 12 000 € (solde)

Le prix de 240 000 € est un exemple de calcul, pas un prix de marché. Entre deux stades, le contrat peut prévoir des appels intermédiaires, par échéances régulières ou selon l’avancement des travaux. Ils sont licites tant que le total reste sous le plafond du stade en cours.

Deux règles complètent ce tableau :

  • Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être exigé avant que la condition soit réalisée.
  • Si vous payez en retard, la pénalité prévue au contrat ne peut pas dépasser 1 % par mois (même article R261-14).

Côté financement, la banque débloque le prêt à chaque appel de fonds. Tant que le logement n’est pas livré, vous payez des intérêts sur les sommes déjà débloquées, souvent en plus de votre loyer ou de votre crédit actuel. Si vous vendez un bien pour financer cet achat, le calendrier se prépare en amont : notre dossier sur le prêt relais détaille ce montage. Pensez aussi aux frais de notaire, qui s’ajoutent au prix.

Les garanties de l’achat sur plan, dans l’ordre où elles servent

La première garantie joue avant la livraison. Le vendeur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement (GFA) ou d’une garantie financière de remboursement (GFR), délivrée par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle (article R261-17). Avec une GFA, si le promoteur fait défaut, le garant finance la fin du chantier. Avec une GFR, il vous rembourse les sommes versées si la vente est résolue faute d’achèvement. Le justificatif figure dans l’acte de vente : demandez à le voir.

Garantie Durée Point de départ Ce qu’elle couvre
Achèvement ou remboursement (GFA / GFR) Pendant le chantier Signature de la vente La défaillance du promoteur avant l’achèvement
Vices et défauts de conformité apparents (art. 1642-1 et 1648 du code civil) 1 mois, puis 1 an pour agir en justice Prise de possession Ce qui se voit à la remise des clés ou dans le mois qui suit
Parfait achèvement (art. 1792-6) 1 an Réception des travaux Les désordres réservés à la réception et ceux qui apparaissent dans l’année
Bon fonctionnement, dite biennale (art. 1792-3) 2 ans Réception des travaux Les équipements dissociables du bâti, par exemple un ballon d’eau chaude
Décennale (art. 1792 et 1792-2) 10 ans Réception des travaux Les dommages qui touchent la solidité ou rendent le logement impropre à son usage

Attention au vocabulaire. La réception se passe entre le promoteur et les entreprises, sans vous. La livraison est le moment où vous recevez les clés. Les garanties d’un, deux et dix ans partent de la réception, qui précède en général la livraison (service-public.gouv.fr, fiches vérifiées les 18 et 25 septembre 2026).

Retard de livraison : ce que la loi ne prévoit pas

L’acte de vente doit indiquer un délai de livraison. Mais aucun barème légal ne fixe d’indemnité si ce délai est dépassé. La fiche officielle sur la livraison en VEFA est claire : vous pouvez demander des pénalités de retard uniquement si le contrat contient une clause pénale et si le retard n’est pas justifié (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 18 septembre 2026).

Deux clauses sont donc à lire avant de signer, pendant le mois que vous laisse la notification du projet d’acte.

La clause pénale. Elle fixe une indemnité forfaitaire, souvent par jour de retard. Si elle existe, vous n’avez pas à prouver votre préjudice. Si elle n’existe pas, vous devrez chiffrer et justifier chaque poste de dépense.

La clause de retard légitime. Elle liste les événements qui repoussent la date de livraison sans indemnité : intempéries, grève, défaillance d’une entreprise, force majeure. Plus la liste est longue, moins la clause pénale vous protège.

Si le retard est avéré et injustifié, la fiche officielle recense quatre recours :

  • suspendre le paiement du solde tant que le logement n’est pas livré, en sachant que le vendeur peut répondre par un commandement de payer si l’acte contient une clause résolutoire ;
  • réclamer les pénalités prévues par la clause pénale ;
  • demander des dommages-intérêts : frais de relogement, loyers perdus, garde-meubles, intérêts payés à la banque pendant le retard ;
  • demander la résolution de la vente, si le retard est grave.

Dans tous les cas, commencez par une mise en demeure par lettre recommandée, et conservez les justificatifs de vos frais. Si le promoteur ne termine pas du tout, c’est la garantie d’achèvement ou de remboursement qui prend le relais.

Le conseil de Léa

Quand vous recevez le projet d’acte, cherchez trois lignes avant tout le reste : la date de livraison, la clause pénale, et la liste des causes légitimes de retard. S’il n’y a pas de clause pénale, demandez-en une par écrit, par l’intermédiaire du notaire. Le promoteur peut refuser, mais sa réponse vous apprend quelque chose. Et le jour de la remise des clés, venez accompagné : la page officielle rappelle que vous pouvez vous faire assister d’un professionnel du bâtiment. Une malfaçon ou un défaut de conformité noté au procès-verbal vous autorise à consigner le solde de 5 %.

Le jour de la livraison : réserves et consignation

Le promoteur vous convoque par lettre recommandée. Vous visitez le logement et signez un procès-verbal, sur lequel vous inscrivez vos réserves : défauts visibles, finitions à reprendre, écarts avec la notice descriptive. Le logement est considéré comme achevé dès que les ouvrages et équipements indispensables à son usage sont en place. Des imperfections mineures n’empêchent donc pas la livraison. Elles se notent en réserves.

Le solde de 5 % devient exigible ce jour-là. Si vos réserves portent sur des malfaçons ou des défauts de conformité, vous pouvez le consigner chez un tiers, par exemple un notaire. Faute d’accord sur le dépositaire, la consignation se fait à la Caisse des dépôts. Le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés pour ce motif.

Ce qu’il faut retenir

La VEFA est un achat très encadré sur l’argent et peu sur le calendrier. Les plafonds de 35 %, 70 % et 95 % vous protègent contre un promoteur qui encaisserait plus vite qu’il ne construit. La garantie d’achèvement vous protège contre sa défaillance. Le retard, lui, relève de votre contrat. Pour replacer cet achat dans le contexte du neuf et des taux, consultez notre point sur le marché immobilier en 2026. Et si vous hésitez encore avec l’ancien, notre article sur l’offre d’achat explique à quel moment vous êtes engagé.

Questions fréquentes

Que veut dire VEFA ?

VEFA signifie vente en l’état futur d’achèvement : vous achetez un logement neuf avant ou pendant sa construction, et vous le payez par étapes, au rythme du chantier. On parle aussi d’achat sur plan.

Combien verse-t-on à la réservation d’un logement en VEFA ?

Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l’année, à 2 % si elle doit l’être dans un délai d’un à deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans (article R261-28 du code de la construction et de l’habitation).

Le promoteur doit-il des pénalités en cas de retard de livraison ?

Seulement si l’acte de vente contient une clause pénale et que le retard n’entre pas dans les causes légitimes prévues au contrat. Sans clause, vous pouvez demander des dommages-intérêts, mais il faut alors prouver votre préjudice (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 18 septembre 2026).

Peut-on refuser de payer les derniers 5 % à la livraison ?

Vous ne pouvez pas les garder, mais vous pouvez les consigner. Si le procès-verbal de livraison comporte des réserves sur des malfaçons ou des défauts de conformité, le solde est déposé chez un tiers, par exemple un notaire ou la Caisse des dépôts, au lieu d’être versé au promoteur. Celui-ci ne peut pas refuser de vous livrer pour ce motif.

Combien de temps a-t-on pour signaler un défaut après la remise des clés ?

Pour les défauts apparents, le vendeur reste tenu pendant un mois après la prise de possession, et l’action en justice doit être engagée dans l’année qui suit (articles 1642-1 et 1648 du code civil). Viennent ensuite la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans), comptées à partir de la réception des travaux.

Sources

  • Légifrance, code de la construction et de l’habitation, articles R261-1 à R261-33 (ventes d’immeubles à construire), dont R261-14 (version en vigueur depuis le 01/09/2019), R261-17, R261-27 à R261-31 — legifrance.gouv.fr (consulté le 12/11/2026)
  • Légifrance, code de la construction et de l’habitation, article R261-14 — legifrance.gouv.fr (consulté le 12/11/2026)
  • Service-public.gouv.fr, « Contrat de réservation d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) », fiche vérifiée le 18/09/2026 — service-public.gouv.fr
  • Service-public.gouv.fr, contrat de vente en l’état futur d’achèvement, fiche vérifiée le 18/09/2026 — service-public.gouv.fr
  • Service-public.gouv.fr, « Livraison d’un logement vendu en état futur d’achèvement (Vefa) », fiche vérifiée le 18/09/2026 — service-public.gouv.fr
  • Service-public.gouv.fr, « Garanties après la réception des travaux », fiche vérifiée le 25/09/2026 — service-public.gouv.fr
  • Code civil, articles 1642-1, 1648, 1792 à 1792-6 (garanties du vendeur d’immeuble à construire et des constructeurs)
  • Fédération des promoteurs immobiliers, Observatoire de l’immobilier neuf, bilan 2025 publié en février 2026 (92 352 logements vendus, −10,8 %)