Vos parents sont décédés, la maison est à vendre, et l’un de vos frères ou sœurs refuse de signer. Les charges courent, le bien se dégrade. Cette situation s’appelle l’indivision successorale, et elle a une sortie : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (article 815 du code civil). Reste à choisir la bonne voie, car il en existe cinq, qui n’ont ni le même coût ni la même durée. Et la loi du 7 avril 2026, souvent présentée comme une révolution, change moins de choses qu’on ne le lit.

Indivision successorale : qui décide de quoi

Tant que la succession n’est pas partagée, chaque héritier détient une quote-part abstraite du tout, pas une pièce de la maison. Trois niveaux de décision s’appliquent, fixés par l’article 815-3 du code civil et rappelés par service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 16 avril 2026) :

Type d’acte Qui décide Exemples
Actes de conservation Un seul indivisaire, même sans urgence Réparer une toiture qui fuit, payer l’assurance
Actes d’administration Indivisaires détenant au moins deux tiers des droits Conclure ou renouveler un bail d’habitation, vendre des meubles pour payer les dettes
Actes de disposition Unanimité Vendre ou donner la maison

La vente de l’immeuble est donc un acte à l’unanimité : un seul héritier, même minoritaire, bloque la voie amiable. Les décisions prises aux deux tiers doivent par ailleurs être communiquées aux autres indivisaires, sinon elles ne leur sont pas opposables.

Les cinq issues quand un héritier refuse de vendre

Voici ce que permet le code civil au 9 novembre 2026. Seules les deux premières lignes évitent le tribunal.

Issue Qui peut l’engager Condition Devant qui Texte
Rachat de la part du réfractaire, ou vente de votre part Tout indivisaire Accord sur un prix ; les coïndivisaires ont un mois pour préempter si l’acheteur est un tiers Notaire Art. 815-14
Convention d’indivision Tous les indivisaires Écrit, notaire obligatoire s’il y a un immeuble ; durée déterminée de 5 ans au plus, renouvelable, ou indéterminée Notaire Art. 1873-1 et s.
Vente autorisée à la majorité des deux tiers Indivisaires détenant au moins deux tiers des droits Pas de démembrement de propriété ; aucun indivisaire présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté Notaire, puis tribunal judiciaire Art. 815-5-1
Autorisation judiciaire de passer outre un refus Un indivisaire Le refus met en péril l’intérêt commun Tribunal judiciaire Art. 815-5
Autorisation de vendre seul, en urgence Un indivisaire Urgence et intérêt commun, conditions cumulatives Président du tribunal judiciaire Art. 815-6, version du 9 avril 2026
Partage judiciaire, avec licitation si le bien n’est pas partageable Tout indivisaire Refus d’un indivisaire, contestation ou absence d’autorisation du partage amiable Tribunal judiciaire Art. 840 et 841

Une précision : si la maison est démembrée, par exemple parce que le conjoint survivant en a l’usufruit, la vente aux deux tiers est fermée, et le juge ne peut pas ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier à la demande du nu-propriétaire (article 815-5). Le mécanisme est détaillé dans notre article sur l’achat en nue-propriété ; il vaut aussi pour un bien reçu par donation avec réserve d’usufruit.

La vente aux deux tiers : le calendrier réel

C’est la voie classique quand un seul héritier bloque : deux enfants sur trois à parts égales détiennent précisément les deux tiers. L’article 815-5-1 du code civil (version en vigueur depuis le 1er janvier 2020) impose ce déroulé :

Étape Délai fixé par la loi Qui agit
1. Les indivisaires majoritaires déclarent devant notaire leur intention de vendre Point de départ Les indivisaires aux deux tiers
2. Signification de cette intention aux autres indivisaires Dans le mois qui suit Le notaire
3. Opposition, ou silence Trois mois à compter de la signification Les indivisaires minoritaires
4. Procès-verbal constatant l’opposition ou le silence À l’issue des trois mois Le notaire
5. Autorisation de vendre, si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres Pas de délai légal ; 8,4 mois en moyenne pour une affaire civile au fond en 2024 Le tribunal judiciaire
6. Vente par licitation Selon le calendrier des enchères Notaire ou tribunal

La durée de l’étape 5 vient des Références statistiques Justice 2025 du ministère de la Justice : en 2024, les affaires au fond terminées par les tribunaux judiciaires ont duré 8,4 mois en moyenne, la moitié en moins de 4,6 mois, toutes matières civiles confondues. Un partage contesté, avec expertise, se situe plutôt au-dessus. Entre la déclaration chez le notaire et la vente, il est prudent de compter au moins un an.

Autre contrainte : la vente autorisée par le tribunal se fait par licitation, c’est-à-dire aux enchères, et non de gré à gré. Le prix peut être inférieur à celui d’une vente négociée après un compromis. Les sommes retirées ne peuvent pas être réemployées, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision : elles sont partagées.

Ce que la loi du 7 avril 2026 change vraiment

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, « vise à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes ». Ses apports, et leurs limites, d’après Légifrance et service-public.gouv.fr (13 mai 2026) :

  • Vendre seul en urgence (article 815-6). Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Deux conditions cumulatives : l’urgence et l’intérêt commun. Aucun passage préalable devant notaire, et pas besoin de prouver un refus : le silence d’un héritier suffit. Les notaires rappellent que la Cour de cassation l’admettait déjà ; la loi lui donne une base écrite.
  • La majorité des deux tiers devant notaire, sans juge : en Corse seulement. L’article 6 crée une procédure où les indivisaires aux deux tiers décident devant notaire, qui signifie et publie le projet dans le mois ; les autres ont trois mois pour s’opposer, et le juge n’intervient qu’en cas d’opposition. Mais ce texte modifie la loi du 6 mars 2017 sur le désordre de propriété, et service-public.gouv.fr précise qu’il s’applique en Corse uniquement, pour certains biens.
  • Partage judiciaire élargi (articles 840 et 841). Le juge peut être saisi même sans indivision entre les parties, quand la complexité de la liquidation le justifie ; la procédure s’étend aux ex-époux, partenaires de Pacs et concubins. Le juge commis peut ordonner les licitations, selon des modalités qu’un décret en Conseil d’État doit encore fixer.
  • Fin de la représentation de l’héritier silencieux (article 841-1 abrogé). Elle doit être remplacée par une représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, par un décret qui n’était pas publié au 13 mai 2026.

En résumé : la nouveauté pour une famille du continent, c’est la vente en urgence autorisée par le président du tribunal. La vente aux deux tiers date de 2009 et passe toujours par le juge.

Ce que ça coûte : un cas chiffré

Exemple fictif, calculé par nos soins. Une maison en Dordogne est estimée 133 500 €, prix médian d’une maison vendue dans ce département en 2025 d’après notre exploitation des Demandes de valeurs foncières (3 604 ventes). Trois enfants héritent à parts égales ; un refuse de vendre.

Scénario Fiscalité de l’opération Montant indicatif Qui paie
Un héritier rachète les parts des deux autres (partage avec soulte ou licitation entre indivisaires) Droit de partage de 2,50 % sur l’actif net partagé (art. 746 et 750 II du CGI) 133 500 € × 2,50 % = 3 337,50 €, plus les émoluments du notaire Les copartageants, selon l’acte
Vente amiable à un tiers, puis partage du prix Droits de vente ordinaires sur l’achat ; droit de partage de 2,50 % si le prix fait l’objet d’un acte de partage Frais de notaire à la charge de l’acheteur ; chaque héritier reçoit environ 44 500 € avant frais L’acheteur pour la vente, les héritiers pour le partage
Licitation judiciaire remportée par un tiers Droits de vente ordinaires (art. 750 I du CGI) Prix d’adjudication incertain, frais de procédure et d’avocat en plus L’adjudicataire pour la vente, les indivisaires pour la procédure

Le taux réduit du droit de partage, 1,10 % depuis le 1er janvier 2022, ne vise que les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de Pacs (article 746 du CGI) : une succession n’en bénéficie pas. Les émoluments du notaire s’ajoutent dans tous les cas ; pour une vente classique, notre article sur les frais de notaire détaille le barème. Nous ne publions pas de montant d’honoraires d’avocat : aucun barème officiel n’existe.

Le conseil de Léa

Avant de saisir le tribunal, faites chiffrer par le notaire le rachat de la part du réfractaire au prix de l’estimation. Un héritier qui refuse de vendre accepte souvent d’être racheté : il veut garder la maison, pas bloquer les autres. Vous payez 2,50 % de droit de partage au lieu d’un an de procédure et d’une licitation dont le prix vous échappe. Si personne ne peut racheter, la déclaration devant notaire de l’article 815-5-1 rouvre souvent la discussion : la signification fait comprendre au minoritaire que la vente aura lieu, avec ou sans lui.

Si l’un des héritiers âgés occupe la maison, une vente en viager peut aussi transformer le bien en rente et en capital partageables. Pour situer la valeur du bien, consultez nos chiffres clés 2025 et notre analyse du marché immobilier en 2026.

Questions fréquentes

Un seul héritier peut-il bloquer la vente de la maison ?

Oui sur la voie amiable : la vente d’un immeuble indivis exige l’accord de tous (article 815-3 du code civil). Mais les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire (article 815-5-1), et tout indivisaire peut demander le partage (article 815).

La loi du 7 avril 2026 permet-elle de vendre à la majorité des deux tiers ?

Pas en France continentale. La vente aux deux tiers, devant notaire puis avec autorisation du tribunal, existe depuis 2009 (article 815-5-1). La procédure notariale allégée de la loi n° 2026-248 est réservée à la Corse (service-public.gouv.fr, 13 mai 2026). La nouveauté nationale : le président du tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul, en cas d’urgence et dans l’intérêt commun (article 815-6).

Combien coûte le rachat de la part des autres héritiers ?

Le partage supporte un droit d’enregistrement de 2,50 % (article 746 du code général des impôts), plus les émoluments du notaire. Le taux réduit de 1,10 % ne concerne que les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs.

Combien de temps dure une vente forcée d’un bien indivis ?

La loi fixe un mois pour la signification par le notaire, puis trois mois d’opposition (article 815-5-1). Ensuite le tribunal statue : 8,4 mois en moyenne pour une affaire civile au fond en 2024 (ministère de la Justice, Références statistiques Justice 2025). Comptez rarement moins d’un an.

Peut-on vendre sa part à un étranger à la famille ?

Oui, mais les autres indivisaires sont prioritaires : vous leur notifiez prix, conditions et identité de l’acquéreur par commissaire de justice, et ils ont un mois pour acheter aux mêmes conditions (article 815-14). Sans cette notification, la cession peut être annulée pendant cinq ans (article 815-16).

Sources

  • Légifrance, code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l’indivision), dont 815-3, 815-5, 815-5-1 (version en vigueur depuis le 01/01/2020), 815-6 (version en vigueur depuis le 09/04/2026) et 815-14 — legifrance.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Légifrance, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, JORF n° 0083 du 08/04/2026 — legifrance.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Légifrance, code général des impôts, articles 746 (version en vigueur depuis le 01/01/2021) et 750 — legifrance.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Service-public.gouv.fr, « Succession : indivision entre héritiers », fiche vérifiée le 16/04/2026 — service-public.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Service-public.gouv.fr, « Successions : changement des règles pour les biens détenus par plusieurs héritiers », actualité du 13/05/2026 — service-public.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Ministère de la Justice, Références statistiques Justice, édition 2025, fiche 4.1 « Les tribunaux judiciaires » (durées 2024) — justice.gouv.fr (consulté le 09/11/2026)
  • Notaires de France, office Syage, « Sortie d’indivision successorale : ce que change la loi du 7 avril 2026 », 26/05/2026 — syage.notaires.fr
  • DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), ventes de maisons en Dordogne en 2025, médiane calculée par nos soins — data.gouv.fr