Avant la signature définitive chez le notaire, une vente immobilière passe presque toujours par un avant-contrat. Deux formes existent : le compromis et la promesse de vente. On les confond souvent, alors qu’ils n’engagent pas les parties de la même façon. Voici, clairement, ce qui les distingue et ce que chacun implique pour vous.
Le compromis de vente : les deux parties s’engagent
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage à la fois le vendeur ET l’acheteur à conclure la vente. Juridiquement, « compromis vaut vente » : si l’une des parties renonce (hors conditions suspensives ou délai de rétractation), l’autre peut l’y contraindre ou demander des dommages. À la signature, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix.
La promesse de vente : seul le vendeur s’engage
La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui « réserve » le bien à l’acheteur pendant une durée déterminée. L’acheteur, lui, dispose d’une option : il lève l’option pour acheter, ou y renonce. En contrepartie de cette réservation, il verse une indemnité d’immobilisation (souvent 5 à 10 %), qu’il perd s’il renonce hors délai légal. La promesse doit en principe être enregistrée.
Le délai de rétractation : 10 jours dans les deux cas
Quel que soit l’avant-contrat, l’acheteur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la notification (lettre recommandée ou remise en main propre). Pendant ce délai, l’acheteur peut renoncer sans motif ni pénalité, et le dépôt lui est restitué. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant.
Compromis ou promesse : le comparatif
| Compromis de vente | Promesse de vente | |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Les deux parties | Le vendeur seul |
| Somme versée | Dépôt de garantie (5-10 %) | Indemnité d’immobilisation (5-10 %) |
| Rétractation acheteur | 10 jours calendaires | 10 jours calendaires |
| Souplesse acheteur | Faible (engagé) | Plus grande (option) |
Mon conseil
Les deux avant-contrats mènent à la même vente : ce qui change, c’est le niveau d’engagement avant la signature définitive. Le compromis rassure le vendeur ; la promesse laisse une porte de sortie à l’acheteur. Dans tous les cas, faites rédiger l’avant-contrat par un notaire, soignez les conditions suspensives (obtention du prêt notamment), et n’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire dans votre budget. Ce sont eux qui font la différence entre une offre tenable et un projet qui dérape.
Foire aux questions
Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties à conclure la vente. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant un délai, contre une indemnité d’immobilisation.
Quel est le délai de rétractation ?
Dans les deux cas, l’acheteur non professionnel dispose de 10 jours calendaires de rétractation à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat, sans avoir à se justifier ni payer de pénalité.
Combien verse-t-on à la signature ?
Le plus souvent 5 à 10 % du prix : dépôt de garantie dans le compromis, indemnité d’immobilisation dans la promesse. Cette somme est restituée si l’acheteur se rétracte dans le délai légal.
Quel avant-contrat choisir ?
Le compromis sécurise le vendeur (l’acheteur est engagé). La promesse unilatérale laisse plus de souplesse à l’acheteur. Le choix dépend du rapport de force et de l’accompagnement du notaire.
