Vous avez trouvé le logement qu’il vous faut, mais le vôtre n’est pas encore vendu. C’est la situation la plus fréquente qui pousse à demander un prêt relais. Ce crédit à court terme vous avance une partie de la valeur du bien que vous mettez en vente, le temps de trouver un acquéreur. Voici comment il fonctionne, ce qu’il coûte réellement, et surtout ce qui se passe si la vente n’aboutit pas dans les temps.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Le prêt relais n’est pas un crédit immobilier classique. La banque ne vous prête pas la totalité de la valeur de votre bien à vendre : elle retient une part de sécurité, appelée quotité. Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), cette quotité atteint au maximum 80 % de la valeur estimée du bien, mais de nombreux établissements l’ont ramenée à 70 %, voire 60 %, selon l’état du marché local.
Le prêt est accordé pour une durée courte : deux ans au maximum, le plus souvent sous la forme d’un contrat initial de 12 mois, renouvelable une fois si la vente n’a pas abouti. Pendant toute cette période, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital, lui, n’est remboursé qu’en une seule fois, le jour où la vente de votre bien est signée chez le notaire.
Combien coûte réellement un prêt relais ?
Le prêt relais coûte plus cher qu’un crédit immobilier classique, parce que la banque prend un risque sur un délai incertain. Son taux ne peut légalement pas dépasser le taux d’usure : le taux effectif moyen pratiqué le trimestre précédent par les banques pour ce type de prêt, majoré d’un tiers (Code de la consommation, art. L314-6). Pour le 3e trimestre 2026 (1er juillet au 30 septembre), la Banque de France a fixé ce plafond à 6,39 % pour les prêts relais, sur la base d’un taux moyen constaté de 4,79 % au 2e trimestre 2026.
Voici ce que ces taux donnent sur un exemple concret : un bien à vendre estimé 240 000 €, avec une quotité de 70 % retenue par la banque, soit un prêt relais de 168 000 €.
| Durée avant la vente | Au taux moyen constaté (4,79 %) | Au taux plafond légal (6,39 %) |
|---|---|---|
| 12 mois (durée initiale) | ≈ 8 047 € | ≈ 10 735 € |
| 18 mois (avec renouvellement engagé) | ≈ 12 071 € | ≈ 16 103 € |
Ces montants ne couvrent que les intérêts (le capital se rembourse en une fois, à la vente). Le taux exact dépend de votre banque, de votre profil et de la liquidité du bien : ce tableau donne un ordre de grandeur basé sur les taux officiels du 3e trimestre 2026, pas un devis. Frais de dossier et assurance emprunteur s’ajoutent, propres à chaque établissement.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas à temps ?
La banque a le droit d’exiger le remboursement du capital à l’échéance du contrat, que vous ayez vendu ou non. C’est le vrai risque du prêt relais : il n’est pas conçu pour durer, et son fonctionnement suppose que la vente aboutisse. Trois issues existent quand l’échéance approche sans acheteur :
| Issue | Ce que ça implique |
|---|---|
| Prorogation | Renouveler le prêt relais pour une seconde période, dans la limite des deux ans maximum, en général en renégociant les conditions avec la banque. |
| Transformation en prêt amortissable | La banque rachète le prêt relais et l’intègre dans un nouveau crédit classique, remboursable sur une durée plus longue. La mensualité baisse, mais le coût total du crédit augmente. |
| Vente à prix décoté | Baisser le prix pour accélérer la transaction, quitte à perdre une partie de la plus-value espérée, plutôt que de subir la charge d’un double crédit. |
Une quatrième option existe pour un bien qui a de la valeur mais dont la vente classique traîne : la vente à réméré, qui permet de vendre tout en gardant la possibilité de racheter le bien plus tard. Nous l’avons détaillée dans notre article dédié.
Prêt relais et nouveau crédit : comment ça s’articule ?
Le prêt relais se met généralement en place au moment où vous signez le compromis de vente ou la promesse de vente de votre futur logement. Il vient s’ajouter, temporairement, au crédit qui finance ce nouvel achat : vous portez donc deux crédits en parallèle jusqu’à la vente de l’ancien bien. Pour mesurer l’effort réel, mettez ces deux charges en regard de votre budget, pas seulement de la mensualité du nouveau prêt.
Le délai de vente dépend fortement du marché local : plus la tension immobilière est faible dans votre secteur, plus le risque de dépasser l’échéance du prêt relais augmente. Notre page sur le marché immobilier en France en 2026 donne des repères de tendances par zone, et nos chiffres clés de l’immobilier 2025 permettent de resituer votre projet.
Le conseil de Léa
Ne demandez jamais la quotité maximale que votre banque peut vous proposer. Plus la quotité est haute, plus votre engagement de remboursement est lourd si la vente traîne. Avant de signer, faites estimer votre bien par deux ou trois professionnels indépendants, pas uniquement par l’agence qui le commercialise : une estimation optimiste vous met en difficulté douze mois plus tard. Et fixez-vous, dès la signature du prêt relais, un palier de baisse de prix à date fixe si aucune offre sérieuse n’est arrivée. C’est ce palier qui vous évite de subir la double charge du crédit relais et de votre nouveau prêt.
Foire aux questions
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Un prêt relais est un crédit à court terme qui permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, remboursée en une fois au moment de la vente.
Quelle quotité la banque accorde-t-elle ?
Au maximum 80 % de la valeur estimée du bien, mais de nombreuses banques limitent ce taux à 70 %, voire 60 %, selon l’état du marché (source : ANIL).
Combien de temps dure un prêt relais ?
Deux ans au maximum : en pratique, un contrat initial de 12 mois, renouvelable une fois si la vente n’a pas abouti.
Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas ?
La banque peut exiger le remboursement à l’échéance. Trois issues existent : la prorogation du prêt, la transformation en prêt amortissable classique, ou la vente à prix décoté pour accélérer la transaction.
Le prêt relais coûte-t-il cher ?
Son taux est plus élevé qu’un crédit classique, plafonné par le taux d’usure : 6,39 % au 3e trimestre 2026 pour les prêts relais (Banque de France). Le coût réel dépend surtout de la durée effective avant la vente.
Sources
- Banque de France, « Taux d’usure – 2026-Q3 » (taux applicable aux prêts relais, en vigueur du 1er juillet au 30 septembre 2026) — banque-france.fr
- Code de la consommation, articles L314-6 à L314-9 (définition et calcul du taux d’usure) — legifrance.gouv.fr
- ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), « Prêts relais : faut-il être inquiet ? », actualisé 2026 — anil.org
