Taux à 3,26 %, prix à l’arrêt, ventes attendues en léger repli, et trois changements de règles majeurs pour les bailleurs : où va le marché immobilier français en 2026. Point à fin juillet 2026.
Après le redressement de 2025, 2026 s’annonce comme une année de consolidation
plutôt que d’accélération. Les taux de crédit sont repartis doucement à la hausse, les prix
marquent le pas, et les professionnels anticipent un léger recul des ventes. Mais l’essentiel de
l’année ne se joue pas sur les chiffres : il se joue sur les règles, avec trois changements
majeurs pour les propriétaires bailleurs.
Cette page fait le point à fin juillet 2026, données à l’appui. Nous distinguons systématiquement
ce qui est constaté (les chiffres publiés) de ce qui est prévu (les
prévisions, toujours attribuées à leur auteur) et de ce qui est en discussion (les
textes non encore votés). C’est la seule façon honnête de parler de l’avenir d’un marché.
Ce qui est constaté : le marché à mi-2026
Les taux de crédit remontent, lentement
Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,26 % en juin 2026, en
hausse de 0,01 point sur un mois, pour une durée moyenne de 254 mois, soit
un peu plus de 21 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA). Rappel utile : ce taux était de
3,08 % en décembre 2025. La remontée est donc bien réelle, mais elle se compte en centièmes de
point, pas en points.
Concrètement, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, passer de 3,08 % à
3,26 % représente environ 18 € de mensualité supplémentaire. Ce n’est pas ce qui fera
échouer un projet ; c’est en revanche assez pour rogner encore un peu la capacité d’emprunt.
Les ventes se stabilisent autour de 950 000 par an
À fin mai 2026, 949 000 logements anciens avaient été vendus en cumul sur
douze mois, en progression de 5,7 % sur un an (Notaires de France, note de conjoncture
n° 72 de juillet 2026). Le marché semble avoir trouvé son palier : après 945 000
ventes à fin décembre 2025 et 958 000 à fin février 2026, il oscille autour de
950 000 transactions annuelles.
Les prix ne progressent plus
Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens n’augmentent plus que de
0,2 % sur un an en France métropolitaine. Le détail est instructif : la
hausse ne tient plus que par l’Île-de-France, tandis que la province est exactement à
l’équilibre.
| Périmètre | Ensemble | Appartements | Maisons |
|---|---|---|---|
| France métropolitaine | + 0,2 % | + 0,6 % | − 0,2 % |
| Île-de-France | + 0,6 % | dont Paris + 1,0 %, petite couronne + 1,3 %, grande couronne + 0,8 % | |
| Province | 0 % | + 0,3 % | − 0,1 % |
Évolution sur un an au 1er trimestre 2026. Source : indice
Notaires-INSEE des prix des logements anciens.
Les notaires publient également une projection fondée sur les avant-contrats déjà signés, qui
donne une visibilité de quelques mois : elle ressort à 0 % à fin mai,
− 0,5 % à fin juin, puis − 0,6 % à fin juillet 2026 sur un an
(maisons − 0,9 %, appartements − 0,3 %). Le point d’inflexion vers une
légère baisse nominale semble donc franchi.
Et si l’on raisonne en euros constants, le constat est plus sévère : la FNAIM relevait un
prix moyen de 2 994 €/m² au 1er juin 2026, en quasi-stabilité
sur un an (− 0,1 %), ce qui, corrigé de l’inflation, correspond à un
recul réel de l’ordre de 2,5 %.
Ce qui est prévu : les prévisions pour 2026
Deux institutions publient des prévisions chiffrées pour l’année. Elles convergent sur le sens
— un marché en léger repli — et ce sont bien des prévisions, non des faits établis.
| Prévision pour 2026 | FNAIM | BPCE L’Observatoire |
|---|---|---|
| Ventes de logements anciens | 900 000 à 920 000 (soit − 5 à − 6 %) |
910 000 (contre environ 940 000 en 2025) |
| Prix | Stabilité nominale, recul en valeur réelle | + 0,7 % (après + 1,0 % en 2025) |
| Taux de crédit | Hausse constatée de 3,05 % (juin 2025) à 3,25 % (mai 2026) | 3,43 % au 4e trimestre 2026 |
Sources : FNAIM et BPCE L’Observatoire, prévisions publiées au premier
semestre 2026. Une prévision n’est pas une donnée : elle dépend d’hypothèses de taux,
d’emploi et de contexte international qui peuvent évoluer.
Les motifs de prudence avancés sont les mêmes de part et d’autre : remontée des taux,
ralentissement économique, remontée possible du chômage et désengagement des investisseurs
locatifs. Un point positif est toutefois relevé par BPCE : le segment de la
maison individuelle neuve serait le seul à se redresser.
Trois changements de règles qui comptent en 2026
1. La réforme du DPE fait sortir 850 000 logements du statut de passoire thermique
C’est le changement le plus concret de l’année, et il est déjà en vigueur.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE retient un coefficient de conversion
de 1,9 pour l’électricité, au lieu de 2,3 (arrêté du 13 août 2025). Les logements
chauffés à l’électricité gagnent ainsi une, parfois deux classes.
Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements sortent du statut
de passoire thermique (classes F et G) sans aucuns travaux. Pour un propriétaire bailleur
dont le logement était classé G et donc interdit à la location, c’est une situation qui peut se
débloquer sans dépenser un euro. Le réflexe utile : faire réaliser un nouveau DPE si le vôtre a
été établi avant 2026 et que votre logement est chauffé à l’électricité.
Cette réforme concerne particulièrement notre région : le parc ancien rural de la Corrèze, de
la Dordogne et de la Haute-Vienne compte beaucoup de maisons converties au chauffage électrique, qui
étaient pénalisées par l’ancien coefficient.
2. Un nouveau statut du bailleur privé remplace le Pinel
Instauré par la loi de finances pour 2026 et en vigueur depuis le 21 février
2026, le statut du bailleur privé (également appelé dispositif Jeanbrun) change de logique
par rapport au Pinel : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt forfaitaire mais d’un
mécanisme d’amortissement du logement, déduit des revenus fonciers.
Les caractéristiques structurantes du dispositif :
- engagement de location de 9 ans ;
- logements collectifs neufs, en VEFA ou ayant fait l’objet de travaux de
rénovation lourde, acquis entre 2026 et 2028 ; - accessible sur tout le territoire, sans zonage géographique — ce qui
change tout par rapport au Pinel, dont nos départements étaient largement exclus ; - ouvert aux particuliers et à certaines SCI ;
- base d’amortissement annoncée à 80 % du prix d’acquisition, avec des taux annuels
croissants selon le niveau de loyer pratiqué (de l’ordre de 3,5 % pour du logement
intermédiaire à 5,5 % pour du très social) et des plafonds annuels de déduction.
Un avertissement, parce que le sujet est technique et récent : les taux et plafonds
ci-dessus circulent de façon convergente chez les professionnels, mais un dispositif fiscal se lit
dans le texte et s’applique à votre situation particulière. Faites valider votre montage par
un notaire ou un expert-comptable avant de signer, et ne raisonnez jamais sur un rendement
promis. Si la location meublée vous intéresse davantage, voyez notre page sur
le statut LMNP : il reste
inchangé en 2026 (abattements micro-BIC de 30 % et 50 %, amortissements réintégrés dans le
calcul de la plus-value).
3. MaPrimeRénov’ a rouvert, avec un passage obligé
Le guichet MaPrimeRénov’ a été suspendu au 1er janvier 2026, puis
rouvert le lundi 23 février 2026, après la promulgation de la loi de finances.
Nouveauté importante : un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ est désormais
obligatoire avant de déposer une demande pour une rénovation d’ampleur.
L’enveloppe annoncée pour 2026 est de 3,6 milliards d’euros, avec un
objectif d’au moins 120 000 rénovations d’ampleur et 150 000 rénovations par geste. Depuis
2020, le dispositif a aidé plus de 2,5 millions de ménages, dont environ 350 000 pour une
rénovation d’ampleur. Si vous avez un projet, tenez compte des délais : comptez plusieurs mois
entre le rendez-vous et l’accord.
Ce qui est en discussion : le projet de loi « Relance du logement »
C’est le dossier à suivre pour tout propriétaire bailleur, et il n’est pas encore tranché.
Annoncé le 23 avril 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu et porté par le ministre
du Logement Vincent Jeanbrun, le projet de loi « Relance et décentralisation du logement »
a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, après deux
jours de débats. Il doit maintenant être examiné par l’Assemblée nationale, avec un passage prévu en
septembre 2026.
Sa mesure la plus commentée : autoriser à nouveau la location des logements classés F
et G, en échange d’un engagement de travaux — sous un délai annoncé de 3 ans pour
une maison individuelle et 5 ans en habitat collectif — permettant d’atteindre au moins la
classe E. Environ 1,15 million de logements sont concernés par les interdictions de location
(de l’ordre de 453 000 classés G et 693 000 classés F à horizon 2028) ; le
gouvernement estime que la mesure maintiendrait ou remettrait 650 000 à
700 000 logements sur le marché locatif d’ici 2028.
À retenir absolument : ce texte n’est pas voté. Tant qu’il n’est pas adopté
définitivement et promulgué, le droit actuel s’applique intégralement : les
logements classés G restent interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les
classés F le seront au 1er janvier 2028 et les classés E au 1er janvier 2034.
Ne fondez pas une décision d’achat ou de mise en location sur une loi en cours de discussion.
Notez la nuance importante entre les deux mécanismes : la réforme du DPE
(déjà en vigueur) reclasse des logements et les sort réellement du statut de passoire ; le
projet de loi (non voté) permettrait de louer des logements qui restent des
passoires, sous condition de travaux. Ce n’est pas du tout la même chose pour votre projet.
Ce que cela change pour vous, concrètement
Vous achetez pour habiter
Le rapport de force s’est déplacé en votre faveur : les prix ne montent plus, les
projections des notaires pointent vers une légère baisse, et la négociation a retrouvé sa place. Le
coût du crédit, en revanche, ne joue plus pour vous : attendre un an pour gagner sur le prix
peut être annulé par la remontée des taux. Regardez le coût total de l’opération, pas le prix
affiché.
Vous vendez
L’acheteur prend son temps, négocie et exige un dossier complet. Un bien correctement estimé
part ; un bien surévalué reste. Et le DPE est devenu un argument de prix à part entière :
si votre logement est chauffé à l’électricité et que son diagnostic date d’avant 2026, faites-le
refaire avant de mettre en vente, la nouvelle méthode de calcul peut vous faire gagner une
classe.
Vous investissez
C’est l’année où le cadre change vraiment : le statut du bailleur privé rouvre une
incitation fiscale au neuf collectif sans zonage, ce qui rend nos départements éligibles
alors que le Pinel les excluait largement. À l’inverse, la fiscalité des passoires thermiques reste
un facteur de risque tant que le projet de loi n’est pas voté. Pour comparer les voies possibles,
voyez nos pages sur le LMNP et
sur l’investissement
dans l’ancien à rénover en Dordogne.
Vous êtes en difficulté financière
La remontée des taux fragilise les propriétaires déjà tendus. Des solutions existent avant la
saisie : nous détaillons l’une d’entre elles dans notre guide sur
la vente
à réméré.
Questions fréquentes sur le marché immobilier en 2026
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en 2026 ?
Les prix ne progressent presque plus : + 0,2 % sur un an au premier trimestre 2026
(indice Notaires-INSEE). La projection des notaires établie sur les avant-contrats signés pointe
vers − 0,6 % à fin juillet 2026. BPCE L’Observatoire prévoit de son côté
+ 0,7 % sur l’ensemble de l’année. Le consensus est donc celui d’une stabilité nominale
— qui, corrigée de l’inflation, correspond à une baisse en valeur réelle.
Quel est le taux d’un crédit immobilier en 2026 ?
Le taux moyen s’élève à 3,26 % en juin 2026, sur une durée moyenne de 254 mois
(Observatoire Crédit Logement/CSA). BPCE L’Observatoire anticipe une poursuite de la hausse, jusqu’à
3,43 % au quatrième trimestre 2026.
Combien de ventes sont attendues en 2026 ?
La FNAIM prévoit entre 900 000 et 920 000 ventes de logements anciens, soit un recul de
5 à 6 % par rapport à 2025. BPCE L’Observatoire table sur 910 000 transactions. Ce sont des
prévisions, pas des chiffres constatés : à fin mai 2026, le cumul sur douze mois s’élevait
encore à 949 000 ventes.
Mon logement classé G est-il encore interdit à la location en 2026 ?
Oui, l’interdiction reste en vigueur. Deux évolutions doivent toutefois retenir votre
attention : le nouveau mode de calcul du DPE appliqué depuis le 1er janvier 2026 a
fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux, principalement des
logements chauffés à l’électricité ; et un projet de loi adopté par le Sénat le 8 juillet
2026 prévoit d’autoriser la location des F et G contre un engagement de travaux. Ce texte n’est pas
encore voté définitivement.
Le Pinel est-il remplacé en 2026 ?
Oui. Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, est en vigueur depuis le
21 février 2026. Il repose sur un amortissement du logement et non sur une réduction d’impôt,
suppose un engagement de location de 9 ans, porte sur du logement collectif neuf acquis entre
2026 et 2028, et s’applique sur tout le territoire sans zonage géographique. Faites valider votre
montage par un professionnel avant d’investir.
Est-ce le bon moment pour acheter en 2026 ?
Il n’existe pas de réponse générale, et méfiez-vous de qui vous en donnerait une. Les éléments
objectifs : les prix ne montent plus et la négociation est possible, ce qui joue en faveur de
l’acheteur ; les taux remontent doucement, ce qui joue contre lui. Si votre projet est solide
et votre horizon long, l’attente n’apporte pas grand-chose. Si votre financement est tendu, la
remontée des taux est un vrai signal de prudence.
Sources et date de mise à jour
Page mise à jour le 30 juillet 2026. Sources :
- Observatoire Crédit Logement/CSA — taux et durées, juin 2026.
- Notaires de France — note de conjoncture immobilière n° 72, juillet 2026 (volumes,
projections issues des avant-contrats). - INSEE — indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens, 1er trimestre
2026. - Banque de France — statistiques de crédits aux particuliers.
- FNAIM et BPCE L’Observatoire — prévisions 2026.
- Arrêté du 13 août 2025 — coefficients de conversion du DPE.
- Loi de finances pour 2026 — statut du bailleur privé, PTZ, MaPrimeRénov’, DMTO.
- Ministère de la Transition écologique et Anah — réouverture du guichet MaPrimeRénov’,
23 février 2026. - Sénat — dossier législatif du projet de loi « Relance et décentralisation du
logement ».
Pour le détail de l’année écoulée, consultez nos chiffres
clés de l’immobilier en 2025, qui contiennent également les prix réellement pratiqués en
Corrèze, en Dordogne et en Haute-Vienne.