Investir dans une résidence de services gérée en LMNP.
Le marché de la revente de meublés en résidences services gérées est en croissance et bien organisé. Les investissements locatifs en meublé sont généralement réalisés dans une perspective de long terme, mais les propriétaires peuvent souhaiter se séparer de leur bien pour diverses raisons, telles qu’un besoin de liquidités, un divorce, un décès ou un changement de projet de vie. Les évolutions de la résidence peuvent également justifier la décision de se séparer du bien, comme le départ de l’exploitant ou une modification de la destination initiale de la résidence.
Avec 350 000 lots neufs vendus au cours des 25 dernières années, il y a de nombreuses opportunités de revente sur le marché actuel. De plus, l’arrivée à échéance du dispositif Censi-Bouvard depuis 2019 a augmenté le nombre de lots à revendre. Ce dispositif d’incitation fiscale permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’engagement de louer le logement en meublé pendant au moins neuf ans. Les propriétaires qui ont investi sous ce dispositif en 2009 peuvent maintenant vendre leur bien.
L’investissement en location meublée dans des résidences gérées présente de nombreux avantages, notamment un rendement entre 4 et 5 %, très peu, voire pas de fiscalité, et l’épargne des problèmes et des aléas de la gestion locative. Le marché de la revente est encore plus avantageux que l’investissement en location meublée dans le neuf, car l’acquéreur peut juger la qualité du gestionnaire en se basant sur l’historique de l’exploitation de la résidence.
La location meublée en résidences gérées.
Les résidences gérées avec services se sont développées depuis une trentaine d’années, notamment grâce à l’instauration de dispositifs fiscaux incitatifs tels que les LMP, LMNP ou Censi-Bouvard. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD offrent des perspectives de croissance dans les années à venir.
Investir dans un meublé en résidence services gérée offre la garantie d’un risque de vacance limité et de nombreux autres avantages.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée consiste à louer un logement équipé pour que le locataire puisse y habiter avec un niveau de confort convenable en y apportant uniquement ses effets personnels.
Le décret du 5 août 2015 précise les équipements minimums qu’un logement meublé doit comporter, tels qu’une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur et une vaisselle.
Quels sont ses avantages ?
La location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location vide, notamment des loyers de 10 à 20 % supérieurs. Investir dans un logement meublé permet de générer des revenus locatifs plus conséquents et de limiter le risque d’impayés grâce aux profils des locataires, tels que des professionnels dans les résidences services d’affaires ou des étudiants bénéficiant généralement de l’engagement de caution de leurs parents.
Un autre avantage de la location meublée est sa réglementation plus souple, bien que cela puisse entraîner une rotation des occupants plus importante qu’en location vide en raison d’un préavis réduit à un mois pour le locataire. Cependant, investir dans un meublé en résidences services peut résoudre ce problème. Dans ce cadre, l’exploitant s’engage à verser les loyers au propriétaire pendant toute la durée du bail commercial conclu avec lui, même si le bien n’est pas occupé puisque l’exploitant est le locataire. De plus, la fiscalité de la location meublée est particulièrement favorable au propriétaire.
Qu’est-ce qu’une résidence gérée ?
Les résidences gérées, également appelées « résidences services », proposent des lieux d’hébergement meublés donnés en location avec des prestations pour les résidents. Destinées à une clientèle ciblée telle que les étudiants, les professionnels et les personnes âgées, ces résidences offrent des logements et des services conçus pour répondre à leurs besoins spécifiques, ce qui garantit un meilleur taux de remplissage.
La durée de location meublée est variable selon le type d’occupants, allant de quelques jours pour les résidences d’affaires à plusieurs années pour les EHPAD ou résidences seniors. Toutefois, cela ne pose pas de problème pour le propriétaire, car ses loyers sont garantis par le bail commercial conclu avec l’exploitant lui-même.
Les services annexes proposés varient également en fonction du type de résidence, tels que l’accès sécurisé, l’accueil, la conciergerie, la lingerie, le ménage, le petit-déjeuner, les espaces de détente ou de coworking et l’aide à la personne.
Au niveau juridique et fiscal…
Investir dans un bien immobilier en location meublée dans une résidence gérée permet de bénéficier de nombreux avantages. Tout d’abord, le propriétaire délègue la gestion locative à un exploitant professionnel, ce qui garantit la bonne gestion du bien et limite les risques de vacance. Par ailleurs, le bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant garantit le versement des loyers pendant toute la durée du bail, quels que soient les occupants réels du logement.
Les résidences gérées sont des lieux d’hébergement meublés proposant des prestations aux résidents finaux, comme des résidences étudiantes, des résidences senior ou des EHPAD. Les logements et services proposés sont adaptés aux besoins spécifiques de chaque type de clientèle, ce qui garantit un taux de remplissage élevé.
La location meublée en résidence gérée offre également une fiscalité avantageuse. Les revenus issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers, ce qui permet une fiscalité plus avantageuse. Les loueurs en meublé peuvent bénéficier du régime Micro-BIC, qui offre un abattement de 50% si les loyers perçus sont inférieurs à 70 000 euros, ou du régime des bénéfices réels, qui permet de déduire l’amortissement du bien et l’ensemble des charges liées à la location meublée. En cas de cession du bien, la plus-value réalisée est soumise à une taxation à 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%, avec un abattement en fonction de la durée de détention.
L’investissement locatif en location meublée en résidences services peut également permettre de récupérer 20% de la TVA sur le prix d’acquisition du bien, sous certaines conditions. En résumé, investir dans un meublé en résidence services gérée offre de nombreux avantages, tant sur le plan de la gestion locative que sur le plan fiscal.
Régime Micro-BIC : À moins de choisir volontairement le régime réel BIC, si les loyers perçus durant l’année ne dépassent pas 70 000 euros, le bailleur est soumis au régime micro-BIC. Dans ce cas, il n’y a pas de déduction de charges possible, mais plutôt un abattement de 50 %.
Régime des bénéfices réels : Si les seuils ci-dessus ne sont pas respectés ou si l’on décide de choisir volontairement le régime réel, il est possible de déduire l’amortissement du bien (immobilier et mobilier compris, hors terrain), parfois sur plusieurs décennies (voir exemple d’amortissement ci-dessous).
Cet amortissement ne peut être imputé que sur des revenus de même nature (loyers issus de locations meublées). Dans le cas où il ne peut pas être utilisé, il peut être reporté sans limitation de durée. Il peut ainsi venir en diminution du résultat fiscal lorsque celui-ci deviendra positif, ce qui arrive notamment lorsque les intérêts d’emprunt ont été déduits en totalité.
Le régime des bénéfices réels permet en outre de déduire l’ensemble des charges liées à la location meublée (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, frais d’agence, etc.).
En cas de vente d’un bien meublé, la plus-value réalisée par le bailleur non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers : elle est taxée à 19 % et soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie également d’un abattement selon la durée de détention du bien : exonération de fiscalité après 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
L’investissement locatif en location meublée en résidences services permet, sous certaines conditions, de récupérer 20 % de la TVA sur le prix d’acquisition du bien.
Le statut LMP s’applique lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- les recettes générées par la location meublée dépassent 23 000 euros sur l’année civile,
- elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux). Les pensions de retraite et les revenus financiers ne sont pas considérés comme des revenus d’activité.