Vous vendez une maison de vacances, un appartement hérité ou un pied-à-terre que vous
n’habitez plus à l’année ? Sauf si c’est votre résidence principale, la plus-value réalisée
est taxée. Le calcul n’est pas intuitif : deux abattements progressent à des rythmes
différents, une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 €, et deux cas d’exonération sont presque
toujours oubliés. Voici comment s’y retrouver, avec un exemple chiffré de bout en bout.
Qu’est-ce que la plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value, c’est la différence entre le prix auquel vous vendez et le prix auquel vous
avez acheté, une fois ce dernier corrigé de certains frais. Pour une résidence
principale, cette plus-value est totalement exonérée, quelle que soit la durée de
détention : c’est la règle de base à garder en tête pour ne pas la confondre avec celle
d’une résidence secondaire, qui elle, est un bien imposable par défaut (art. 150 U du code
général des impôts). Vous vous interrogez sur l’achat d’une résidence secondaire ? Nous en
détaillons les critères dans notre article sur
l’achat d’une résidence secondaire.
Comment calculer la plus-value brute
Le prix d’acquisition n’est pas seulement le prix payé au vendeur. Vous pouvez y ajouter,
au choix :
- les frais réels d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence), ou
un forfait de 7,5 % du prix d’achat si vous ne conservez pas les
justificatifs ; - le montant réel des travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement (avec
factures), ou un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu
depuis plus de 5 ans, sans justificatif à produire.
La plus-value brute est ensuite : prix de vente moins prix d’acquisition corrigé. C’est sur
cette base que s’appliquent les abattements pour durée de détention.
Les abattements par année de détention
C’est le point le plus mal compris : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne
s’effacent pas au même rythme.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % (soit 100 % cumulés) | 1,60 % (soit 28 % cumulés) |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | — (déjà exonéré) | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Résultat : l’impôt sur le revenu disparaît au bout de 22 ans de détention,
mais il faut attendre 30 ans pour ne plus rien devoir au titre des
prélèvements sociaux. Entre les deux, vous continuez à payer les prélèvements sociaux sur une
base qui se réduit lentement.
Le taux d’imposition, et la surtaxe au-delà de 50 000 €
La plus-value nette imposable (après abattements) est taxée à 19 % au titre
de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit
36,2 % au total. Une précision utile pour 2026 : la loi de financement de la
sécurité sociale a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur la plupart des revenus du capital
(portant leurs prélèvements sociaux à 18,6 %), mais les plus-values immobilières en sont
explicitement exclues et restent à 17,2 %.
Si la plus-value nette imposable (au sens de l’impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, une
taxe supplémentaire s’ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant (art. 1609 nonies G CGI). Elle ne
concerne que les immeubles bâtis, pas les terrains à bâtir.
| Plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | 0 % |
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % (lissé à l’entrée de la tranche) |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % (lissé à l’entrée de la tranche) |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % (lissé à l’entrée de la tranche) |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % (lissé à l’entrée de la tranche) |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % (lissé à l’entrée de la tranche) |
Le « lissage » évite un effet de seuil brutal au franchissement de chaque tranche : le taux
plein ne s’applique qu’un peu au-dessus du seuil, avec une formule de calcul dédiée à chaque
palier. En pratique, pour l’estimer précisément sur votre dossier, un simulateur officiel ou
votre notaire reste le bon réflexe.
Les deux exonérations que presque personne ne connaît
En dehors de la détention longue, deux cas exonèrent totalement ou partiellement la
plus-value d’une résidence secondaire. Ils sont peu mis en avant, alors qu’ils concernent des
situations courantes.
1. La première cession, si vous remployez le prix dans votre résidence principale
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par
personne interposée, au cours des 4 années précédant la vente, la plus-value
de la première cession d’un logement autre que votre résidence principale peut
être exonérée (art. 150 U, II, 1° bis CGI). Condition impérative : remployer tout ou partie du
prix de vente, dans un délai de 24 mois, pour acheter ou faire construire
votre résidence principale. Si vous ne remployez qu’une partie du prix, l’exonération est
proportionnelle au montant remployé. Ce dispositif ne joue qu’une seule fois dans une vie.
2. Le seuil de 15 000 € sur le prix de vente
Toute cession dont le prix de vente (pas la plus-value) est inférieur ou
égal à 15 000 € est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Le seuil
s’apprécie bien par bien, pas par an. En cas de vente en indivision ou entre époux, il
s’apprécie à hauteur de la quote-part de chacun : un bien vendu 40 000 € par quatre
indivisaires à parts égales peut ainsi être intégralement exonéré, chaque quote-part restant
sous les 15 000 €.
Un exemple chiffré
Un couple achète une maison secondaire 180 000 € en 2011. Il la revend 300 000 € en 2026,
après 15 ans de détention. Aucun justificatif conservé : il applique les deux forfaits.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Forfait frais d’acquisition (7,5 % de 180 000 €) | 13 500 € |
| Forfait travaux (15 % de 180 000 €, détention > 5 ans) | 27 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 220 500 € |
| Plus-value brute (300 000 − 220 500) | 79 500 € |
| Abattement IR (10 ans au-delà de la 5ᵉ × 6 %) | 60 % |
| Plus-value imposable IR | 31 800 € |
| Abattement PS (10 ans × 1,65 %) | 16,5 % |
| Plus-value imposable PS | 66 383 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 042 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 11 418 € |
| Total dû | 17 460 € |
La plus-value imposable à l’IR (31 800 €) reste sous le seuil de 50 000 € : pas de surtaxe
ici. Cet exemple est un ordre de grandeur construit à partir des règles en vigueur, pas un
calcul officiel — le montant réel dépend de votre acte notarié et doit être vérifié par votre
notaire, qui liquide et reverse cet impôt au moment de la signature.
Le conseil de Léa
Avant de signer le compromis, faites recalculer votre plus-value par le notaire avec vos
factures de travaux réelles si elles dépassent 15 % du prix d’achat : le forfait est pratique,
mais il n’est pas toujours le plus avantageux. Et si vous n’avez jamais été propriétaire de
votre résidence principale ces 4 dernières années, vérifiez systématiquement l’exonération pour
remploi avant de vendre : elle se perd si le remploi n’est pas anticipé dans les 24 mois.
FAQ
La plus-value se calcule-t-elle différemment pour un bien en LMNP ?
Oui. Pour un meublé loué en location meublée non professionnelle, les amortissements
déduits des loyers pendant la détention doivent être réintégrés dans le calcul de la
plus-value depuis le 15 février 2025, ce qui l’alourdit. Nous détaillons ce régime dans notre
article sur le LMNP en 2026.
Qui paie l’impôt sur la plus-value, et quand ?
C’est le notaire qui calcule, prélève et reverse l’impôt à l’administration fiscale au
moment de la signature de l’acte de vente définitif, sur le prix perçu par le vendeur. Vous
n’avez pas de déclaration séparée à faire ensuite.
La surtaxe de 50 000 € s’applique-t-elle avant ou après les abattements ?
Après. Elle porte sur la plus-value nette imposable, c’est-à-dire une fois les abattements
pour durée de détention déjà appliqués — pas sur la plus-value brute.
Peut-on cumuler l’exonération pour remploi et l’abattement pour durée de détention ?
Non, dans les faits ces deux logiques ne se croisent pas sur le même bien : l’exonération
pour remploi, quand ses conditions sont remplies, exonère la totalité (ou la fraction
remployée) de la plus-value, ce qui rend le calcul par abattement sans objet sur la part
exonérée.
Le compromis de vente a-t-il un impact sur le calcul de la plus-value ?
Le compromis fixe le prix de vente qui sert de base au calcul, mais c’est la date de l’acte
authentique qui compte pour la durée de détention. Pour comprendre la différence entre les
deux avant-contrats, consultez notre article
compromis de vente ou promesse de vente.
Sources
- Article 150 U, 150 VB et 150 VC du code général des impôts — Légifrance (consulté le 28/09/2026)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, « Détermination de la plus-value imposable » — bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-70, « Exonération liée au montant des cessions » (seuil de 15 000 €) — bofip.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-30, « Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale » — bofip.impots.gouv.fr
- Article 1609 nonies G du CGI (taxe sur les plus-values immobilières élevées) — Légifrance
- service-public.fr, « Je vends un bien immobilier : quelle imposition sur la plus-value ? » — service-public.fr (consulté le 28/09/2026)
